第一章 消费支出规划

一、单项选择题（每小题只有一个最恰当的答案，请将所选答案填入括号内）

1．理财规划师在明确客户的住房目标后，应对客户的财务情况进行分析，在保证客户资产具有一定财务弹性的情况下，以（ ）估算负担得起的房屋总价，以及每月能承担的费用。[2015年5月真题]

A．储蓄及缴息能力

B．储蓄与投资能力

C．投资与缴息能力

D．收入增长与投资能力

2．近年来，关于房产的纠纷越来越多，其主要原因是购房者对购房过程中的一些法律风险没有防范，下列理财规划师的建议中不妥的是（ ）。[2014年5月真题]

A．在建工程抵押贷款应提醒客户要求开发商出示“五证”的复印件，这样既可以了解项目手续是否完备，也可以了解项目当时的法律状态

B．客户购房的首付款在合同上应写清楚为“定金”，而非“订金”

C．合同签定好后，立即复印一份完整的合同文本，要求出卖人签署“与原文件内容完全一致”的表述

D．应在签定合同时与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差具体处理方法及原则

3．对于和子女分开居住的老年人夫妇来说，小户型住宅是养老的较佳选择，其原因不包括（ ）。

A．地处市区，方便子女探访和旧街坊、亲友等相互往来和聚会，使老人不致有“与世隔绝”之感

B．周围配套完善、医疗机构齐全且设备先进，万一身体不适，需要医疗救护可以做到及时、方便

C．面积不大，不易使老人因家里空旷而产生恐惧感，且易于清洁卫生

D．由于大户型住房总价高，老年人工作时间尚短、经济实力相对不强，一般难以承受

4．个人住房贷款目前主要的贷款方式不包括（ ）。

A．住房公积金贷款

B．商业住房贷款

C．个人消费贷款

D．组合贷款

5．下列贷款还款方式中，不包括在各大商业银行推出的四种房贷还款方式之内的是（ ）。

A．等额本息还款法

B．等额本金还款法

C．按期付息还本法

D．延期还贷法

6．下列房贷还款方式中，每月还款的金额相同的是（ ）。

A．等额本息还款法

B．等额本金还款法

C．按期还本付息法

D．等额递减法

7．关于商业贷款的基本程序包含了六大步骤，以下排序正确的是（ ）。

A．银行审贷贷款申请签订合同发放贷款贷款结清按期还款

B．签订合同银行审贷贷款申请发放贷款按期还款贷款结清

C．贷款申请银行审贷签订合同发放贷款按期还款贷款结清

D．签订合同银行审贷贷款申请发放贷款按期还款贷款结清

8．银行自收到贷款申请及符合要求的资料后，应按规定对借款人担保、信用等情况进行调查和审批，并在（ ）内将审批结果通知借款人。

A．1周

B．2周

C．3周

D．5周

9．目前常见的房贷还款方式有（ ）。

A．委托扣款和柜台还款

B．等额本息还款法和等额本金还款法

C．等额递增法和等额递减法

D．一次还本付息法和分期还本付息法

10．下列哪一项不属于影响房地产价格的主要因素？（ ）。

A．经济因素

B．人口因素

C．社会因素

D．文化因素

11．根据客户未来经济情况的变动，理财规划师应对计划做出及时调整，其主要的调整措施有（ ）。

A．等额本金还款和等额本息还款

B．提前还贷和延期还贷

C．分期还本付息和一次还本付息

D．等额递增还款和等额递减还款

12．住房消费的法律风险主要是（ ）。

A．合同风险

B．道德风险

C．市场风险

D．违约风险

13．查看“五证”原件既可以了解项目手续是否完备，又可以了解项目本身当时的法律状态，避免承担巨大的法律风险。下列哪一项不是“五证”的内容（ ）。

A．《国有土地使用证》

B．《建设工程施工许可证》

C．《建设工程规划许可证》

D．《住宅质量保证书》

14．为了防范房屋交接时出现问题，买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续，同时一定要求出卖人交付“两书”，其中“两书”是指（ ）。

A．《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

B．《住宅使用说明书》和《建设用地规划许可证》

C．《国有土地使用证》和《住宅质量保证书》

D．《商品房预售许可证》和《住宅质量保证书》

15．朱先生贷款12万元购置了一辆新车，贷款利率5.5％，3年还清，等额本息方式还款，则每月还款金额约为（ ）元。

A．3707

B．3624

C．4007

D．4546

【解析】采用等额本息还款法，每月还款的金额（本息和）是相同的。设贷款总额为A（12万元），银行月利率为β（0.4583％），总期数为m（月），月还款额设为X，则X=Aβ（1+β） m ／[（1+β） m -1]，代入数据得到X=3624（元）。

16．某客户采用等额本金方式向银行申请20年期50万元贷款，贷款利率为6.12％，那么他第一个月的还款额为（ ）元。

A．4633.33

B．3517.35

C．3616.86

D．3824.68

17．理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标，购房的目标不包括（ ）。

A．计划购房的时间

B．希望的居住面积

C．届时房价

D．房屋未来的增值能力

18．老张8年前购买的房产，还差12年才能还清贷款，由于今年收入提高，手头结余较多，考虑提前还款10万元。以下可供选择的提前还款方案中，（ ）的提前还款方式最节省利息。

A．月供减少，贷款年限不变

B．月供不变，贷款年限减少

C．月供减少，贷款年限增加

D．上述方案没有最优

19．高校比较集中的区域，房价一般相对来说易涨难跌，这是（ ）对房地产价格的影响。

A．人口因素

B．社会因素

C．行政因素

D．心理因素

二、案例选择题（每小题只有一个最恰当的答案，请将所选答案填入括号内）

案例一： 杨女士和她先生结婚已经3年，近期计划买房，待生活安定下来就可以生宝宝了。目前他们夫妇二人月收入合计12800元。经过多次考察，他们已经看好了一套位于地铁附近的二居室，房屋总价120万，杨女士计划首付40万，公积金贷款30万，再利用商业银行贷款50万，计划贷款20年，其中公积金贷款利率为4.9％，商业银行贷款利率为5.3％（均为等额本息法）。

根据案例一回答1～3题。[2014年11月真题]

1．如果杨女士确定购买此套房屋，且不考虑其他税率，则她每月月供为（ ）元。

A．1802.17

B．3383.20

C．5346.33

D．5413.12

2．杨女士的月供负担（ ）。

A．在合理范围内

B．超过合理负担能力

C．符合理财规划原则

D．条件不够，不足以判断

3．如果杨女士的房贷全部利用商业银行贷款，要比全部利用公积金贷款，总共多支付利息（ ）元。

A．12043.20

B．42617.34

C．379447.20

D．432520.80

案例二： 小潘今年28岁，和女友相恋4年，两人计划今年买房，国庆期间结婚，待新房装修完毕后，年底即可搬入。他们经过多方对比，目前认为有两套房子比较合意。其中一套（甲）位于二环路附近，面积87平方米，价格9000元/平方米，可以办理两成首付，利用公积金贷款；另外一套（乙）房子位于三环外，临湖，3年后通地铁，面积120平方米，价格6800元/平方米，但需要首付三成。假设小潘和女友合计可以获得的公积金贷款为40万元，不足部分的房款可以通过银行贷款来解决。公积金贷款利率为4.3%，银行商业贷款的利率为5.2%。

根据案例二回答4～11题。

4．如果小潘和女友考虑甲方案，用足公积金贷款，在20年期限条件下，等额本息还款方式，则他们每月还款额为（ ）元。

A．2478.74

B．2487.62

C．2672.63

D．2684.22

【解析】等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。公积金贷款的每月还款额

5．那么他们偿还的公积金贷款的利息总计为（ ）元。

A．197028.80

B．194897.60

C．244212.80

D．241431.20

6．在甲方案的情况下，小潘二人支付两成首付款，并利用40万元的公积金贷款，不足部分通过银行贷款解决。如果该银行贷款采取20年期限，等额本金方式，则其第一个月的月供款是（ ）元。

A．943.33

B．1924.40

C．981.07

D．1962.14

【解析】银行贷款本金=87×9000×（1-20%）-400000=226400（元）；银行贷款第一个月的月供款

7．接上题，在甲方案的情况下，小潘二人为该房款的商业银行贷款支付的利息总计为（ ）元。

A．276449.60

B．236437.07

C．138224.80

D．118218.53

8．在甲方案的情况下，小潘二人第一个月的还款额合计应为（ ）元。

A．4596.63

B．4403.14

C．4608.62

D．4412.02

9．乙方案中如果小潘要求等额本息方式还款，每月还款额为4300元，期限25年，使用商业银行贷款取得乙方案的住房，则小潘需要获得（ ）元的房屋贷款。

A．789654.99

B．691424.34

C．721111.70

D．640782.96

10．接上题，在乙方案的情况下，小潘需要准备的首付款应为（ ）元。

A．94888.30

B．175217.04

C．26345.01

D．124575.66

11．综合上述分析，在给定的还款期限、利率条件下，方案（ ）在财务上是更好的选择。

A．甲

B．乙

C．条件不足，无法确定

D．两个方案没有区别

案例三： 张鹏和李平是同在北京工作的好友，两家居住在同一个居民楼。目前两家都打算额外购置一处房产，价格在50万元左右。张鹏夫妇皆为公务员，每月都按时缴纳住房公积金，张鹏的太太预计在退休年龄内可缴存住房公积金15万元，张鹏离法定退休年龄还剩30年，其名下现有的住房公积金本息余额为8000元，上个月公积金汇储额为200元（包括单位及个人）。李平是一家私企的销售经理，收入较高，但他和家人从未缴纳过住房公积金。两家在购房时均打算在建行申请个人住房公积金贷款。

根据案例三，回答12～15题。

12．银行会同意（ ）的住房公积金贷款申请。

A．张鹏

B．李平

C．张鹏和李平

D．两者都不同意

13．在退休年龄内，张鹏预计可缴存住房公积金（ ）万元。

A．6

B．8

C．7

D．9

14．张鹏家最高可申请住房公积金贷款（ ）万元。

A．23

B．35

C．40

D．45

15．张鹏申请住房公积金贷款时，不应（ ）。

A．提供购买住房首期付款证明

B．以购房契约作为贷款的抵押物

C．由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任

D．不提供任何担保方式，因为本人无任何不良信用记录

案例四： 沈阳市民郑女士一家最近购买了一套总价40万元的新房，首付10万元，商业贷款30万元，期限20年。年利率6％。

根据案例四回答16～21题。

16．郑女士可以选择等额本金还款法与等额本息还款法中的一种，两者相比（ ）。

A．前者前期还款压力较小

B．后者后期还款压力较小

C．后者利息支出总额较小

D．前者利息支出总额较小

17．如果采用等额本息方式还款，每月还款额为（ ）元。

A．2149

B．2349

C．2750

D．3360

【解析】采用等额本息还款法，每月还款的金额（本息和）是相同的。每月还款额

18．等额本息还款方式的利息总额为（ ）元。

A．299959

B．215830

C．215760

D．146780

19．如果采用等额本金方式还款，第二个月还款额为（ ）元。

A．2750

B．2743.75

C．2737.50

D．1250

20．等额本金方式的利息总额为（ ）。

A．180750元

B．360000元

C．215760元

D．215830元

21．若郑女士选用了等额本金还款法。8年后郑女士有一笔10万元的偶然收入。她计划用这笔钱来提前归还部分商业贷款，提前还贷后，希望还款期限不变，接下来的第一个月还款额为（ ）元。

A．780.68

B．880.68

C．855.56

D．955.56

案例五： 小张夫妇2014年初购买了一套价格100万的住房，支付首付30万，银行贷款利率为6.12％，贷款期限20年，采取等额本息还款法。2014年8月19日，中国人民银行要求提高贷款利率，五期以上的贷款利率为6.84％。按照相关规定，小张夫妇需要在2015年按照新的贷款利率向银行偿还贷款。

根据案例五回答22～24题。

22．2014年小张夫妇的住房贷款月供为（ ）元。

A．6063

B．3340

C．5064

D．2063

【解析】根据等额本息还款法的还款公式，可得：每月还款额

23．若小张夫妇在2014年已经还款12次，则还款12次后未还本金为（ ）元。

A．381565

B．681565

C．432329

D．622430

【解析】设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为n（月），月还款额设为X，得第n个月后所欠银行贷款为：A（1+β） n -X[1+（1+β）+（1+β） 2 +…+（1+β） n -1]=A（1+β） n -X[（1+β） n -1]／β，代入数据得：未还本金为681565元。

24．由于贷款利率提高，小张夫妇的每月还贷额增加为（ ）元。

A．4659

B．5349

C．8759

D．6743

【解析】五期以上贷款利率提高到6.84％之后，每月还款额 （元）。 PBJvhWlfohDITCMZkMjn5NIwb1f3QFGk+kofnkpH7DFcFrfqRd5Dbjs2h5cGBPc4