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建筑许可是指建设行政主管部门或者其他有关行政主管部门准许、变更和终止公民、法人和其他组织从事建筑活动的具体行政行为。建筑许可制度是各国普遍采用的对建筑活动进行管理的一项重要制度。实施建筑许可制度的作用：一是，有效地保证建筑工程的质量和安全；二是，监督建设单位在建筑活动方面的积极行为，督促建设单位尽快建成项目，以便于提前发挥其经济、社会、环境效益；三是，保证建设项目开工后能够顺利推进，避免由于不具备条件而盲目施工，给参与建筑活动的各方造成不必要的损失。
实行从业资格制度，则有利于确保提高从事建筑活动单位资质能力和个人素质，从而提高建筑工程质量，保证建筑工程安全生产。因此，《中华人民共和国建筑法》第二章明确规定的建筑许可制度，包括建筑施工许可制度、从业经营资质准入制度、从业资格准入制度。
我国目前对建设工程开工条件的审批，存在着颁发“施工许可证”和批准“开工报告”两种形式。大多数工程是办理施工许可证，部分工程则为批准开工报告。
1．施工许可证的适用范围
建筑工程施工许可制度是指建设主管部门或者其授权机构根据建设单位的申请，依法对建筑工程是否具备施工条件进行审查，符合条件者，准许该工程开始施工并颁发《建筑工程施工许可证》的行政行为。一般是通过授予书面证书形式赋予建设单位的权利能力。对建筑工程实行施工许可制度，是建筑活动实施监督管理所采用的国际惯例做法。在我国对有关建筑工程实行施工许可制度，有利于保证开工建设的工程符合法定条件，在开工后能够顺利进行，避免不具备条件的建筑工程盲目开工而给相关建筑活动的当事人造成损失，同时也便于当地建设主管部门对其管辖范围内的建筑工程依法监督和指导，保证依法开展建筑活动。
1）需要办理施工许可证的建设工程
2014年10月25日住房和城乡建设部发布的《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。”
2）不需要办理施工许可证的建设工程
（1）限额以下的小型工程
按照《建筑法》的规定，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程，可以不申请办理施工许可证。据此，《建筑工程施工许可管理办法》第二条继续规定：“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300 m 2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。”
（2）抢险救灾等工程。
《建筑法》第八十三条规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”
3）不重复办理施工许可证的建设工程
为避免同一建设工程的开工由不同行政主管部门重复审批的现象，《建筑法》规定，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。这有两层含义：一是实行开工报告批准制度的建设工程，必须符合国务院的规定，其他任何部门的规定无效；二是开工报告与施工许可证不要重复办理。
4）另行规定的建设工程
《建筑法》规定，军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据本法制定。据此，军用房屋建筑工程是否实行施工许可，由国务院、中央军事委员会另行规定。
2．实行开工报告制度的建设工程
开工报告制度是我国沿用已久的一种建设项目开工管理制度。1979年，原国家计划委员会、国家基本建设委员会在《关于做好基本建设前期工作的通知》中规定了这项制度。1984年原国家计划委员会发布的《关于简化基本建设项目审批手续的通知》中将其简化。1988年以后，又恢复了开工报告制度。开工报告审查的内容主要包括：资金到位情况；投资项目市场预测；设计图纸是否满足施工要求；现场条件是否具备“三通一平”等的要求。1995年国务院《关于严格限制新开工项目，加强固定资产投资源头控制的通知》《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》中，均提到了开工报告审批制度。近些年来，公路建设项目等已由开工报告制度改为施工许可制度。
开工报告批准后，建设单位也应按照开工报告规定的期限尽快开工，不得随意改变和拖延时间。根据《建筑法》第十一条的规定，按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者因特殊情况发生而中途停止施工的，应当及时向批准该开工报告的机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，开工报告自行失效，建设单位应当按照国务院有关规定重新向批准开工报告的机关办理开工报告的批准手续。
需要说明的是，国务院规定的开工报告制度，不同于建设监理中的开工报告工作。根据《建设工程监理规范》的规定，承包商即施工单位在工程开工前应按合同约定向监理工程师提交开工报告，经总监理工程师审定通过后，即可开工。虽然在字面上都是“开工报告”，但二者之间有着诸多不同：
①性质不同，前者是政府主管部门的一种行政许可制度，后者则是建设监理过程中的监理单位对施工单位开工准备工作的认可；
②主体不同，前者是建设单位向政府主管部门申报，后者则是施工单位向监理单位提出；
③内容不同，前者主要是建设单位应具备的开工条件，后者则是施工单位应具备的开工条件。
1．施工许可证的申请主体
《建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
这是因为，建设单位（又称业主或项目法人）是建设项目的投资者，如果建设项目是政府投资的，则建设单位为该建设项目的管理单位或使用单位。为建设项目开工和施工单位进场做好各项前期准备工作，是建设单位应尽的义务。因此，施工许可证的申请领取，应该是由建设单位负责，而不是施工单位或者其他单位，且应当在施工准备工作基本就绪之后，组织施工之前申请。
2．申请领取施工许可证的法定条件
施工许可证的申请条件，是指申请领取施工许可证应当达到的要求。施工许可证申请条件的确定是为了保证建筑工程开工后，组织施工能够顺利进行。根据《建筑法》第八条的规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
①已经办理该建筑工程用地批准手续；
②在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
④已经确定建筑施工企业；
⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
⑥有保证工程质量和安全的具体措施；
⑦建设资金已经落实；
⑧法律、行政法规规定的其他条件。
1）已经办理建筑工程用地批准手续
2004年8月经修改后颁布的《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第十一条也规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”同时，2007年8月经修改后颁布的《城市房地产管理法》第六十一条的规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
建设单位取得由县级以上人民政府颁发的土地使用权证书表明已经办理了该建筑工程用地批准手续。办理用地批准手续是建设工程依法取得土地使用权的必经程序，也是建设工程取得施工许可的必要条件。如果没有依法取得土地使用权，就不能批准建设工程开工。
2）城乡规划区的建筑工程，已经取得规划许可证
所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划和社区规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。所谓城乡规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
在城市、镇规划区内，规划许可证包括建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，需核发乡村建设规划许可证。
（1）建设用地规划许可证
2007年10月颁布的《城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”
同时，《城乡规划法》第三十八条进一步规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”
（2）建设工程规划许可证
《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
这两个规划许可证，分别是申请用地和确认有关建设工程符合城市、镇规划要求的法律凭证。因此，只有取得规划许可证后，方可申请办理施工许可。
应用案例2．1
【基本案情】
2005年4月22日，某水泥厂与某建筑公司订立《建设施工合同》及《合同总纲》，双方约定：由某建筑公司承建水泥厂第一条生产线主厂房及烧成车间配套工程的土建项目。开工日期为2005年5月15日。建筑材料由水泥厂提供，建设公司垫资150万元人民币，在合同订立15日内汇入水泥厂账户。建设公司付给水泥厂10万元保证金，进场后再付10万元押图费，待图纸归还水泥厂后再予以退还等。
合同订立后，建筑公司于同年5月前后付给水泥厂103万元，水泥厂退还13万元，实际占用90万元。其中10万元为押图费，80万元为垫资款，比约定的垫资款少付70万元。同年5月建筑公司进场施工。从5月24日—10月26日建筑公司向水泥厂借款17 3539元。后因建筑公司未按约支付全部垫资款及工程质量存在问题，双方产生纠纷；建筑公司于同年7月停止施工。已完成的工程为：窑头基础混凝土、烟囱、窑尾、增温塔等。
水泥厂于同年11月向人民法院起诉。一审法院在审理中委托建设工程质量安全监督站对已建工程进行鉴定。结论为：窑头基础混凝土和烟囱不合格应予以拆除。另查明，已建工程总造价为275 9391元。窑头基础混凝土造价84 022元，烟囱造价20 667元，两项工程拆除费用为52 779元，水泥厂投入工程建设的钢筋、水泥等建筑材料折合人民币70 738元；合格工程定额利润为5 404元；砂石由建筑公司提供。还查明：水泥厂与建筑公司订立合同和工程施工时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
【案例分析】
《建筑法》正式确立了建筑工程施工许可制度。《建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”因此，依法领取施工许可证是工程建设项目必须遵守的强制性规定，也是工程建设行为合法的必要条件。如果违反了这一法律强制性规定，施工合同将是无效的。此外，根据《建筑法》第八条的规定，取得施工许可证的前提是取得土地使用证、规划许可证。因此，工程建设项目施工必须“三证”齐全，即必须同时具备土地使用证、规划许可证、施工许可证。
本案中，由于发包人水泥厂没有依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，属于违法建设，其签订的工程施工合同应属于无效合同。同时，尽管法律规定领取施工许可证是建设单位的责任，但施工单位不经审查而签订了合同，也要承担一定的过错责任。
3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
这里的拆迁一般是指房屋拆迁。房屋拆迁是指根据城乡规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。对于建筑工程的新建、改建、扩建，拆迁是施工准备的一项重要任务，也是一项复杂的综合性工作，必须按照计划和施工进度进行，过早或过迟都会造成损失和浪费。对成片进行综合开发的，应根据建筑工程建设计划，在满足施工要求的前提下，分期分批进行拆迁。需要先期进行拆迁的，拆迁进度必须能满足建设工程开始施工和连续施工的要求。这也是申办施工许可证的基本条件之一。
除了拆迁进度符合施工要求之外，施工场地应具备的基本施工条件，通常要根据建设工程项目的具体情况决定。例如：已进行场区的施工测量，设置永久性经纬坐标桩、水准基桩和工程测量控制网；搞好“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）或“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通信、平整土地）或“七通一平”（通水、通电、通路、通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气、平整土地）；施工使用的生产基地和生活基地，包括附属企业、加工厂站、仓库堆场，以及办公、生活、福利用房等；强化安全管理和安全教育，在施工现场要设安全纪律牌、施工公告牌、安全标志牌等。实行监理的建设工程，一般要由监理单位查看后填写“施工场地已具备施工条件的证明”，并加盖单位公章确认。
4）已经确定建筑施工企业
建设工程的施工必须由具备相应资质的建筑施工企业来承担。因此，在建设工程开工前，建设单位必须依法通过招标或直接发包的方式确定承包该建设工程的施工企业，并签订建设工程承包合同，明确双方的责任、权利和义务；否则，建设工程的施工将无法进行。
《建筑工程施工许可管理办法》进一步规定，按照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，肢解发包工程，或将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。
5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料
施工图纸是实行建设工程的最根本的技术文件，也是在施工过程中保证建设工程质量的重要依据。这就要求设计单位要按工程的施工顺序和施工进度，安排好施工图纸的配套交付计划，保证满足施工的需要。特别是在开工前，必须有满足施工需要的施工图纸和技术资料。2000年9月颁布的《建设工程勘察设计管理条例》规定，编制施工图设计文件，应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，并注明建设工程合理使用年限。
技术资料是建筑工程施工的重要前提条件。掌握客观、准确、全面的技术资料，是实现建设工程质量和安全的重要保证。因此，在建设工程开工前，必须有能够满足施工需要的技术资料。技术资料一般包括地形、地质、水文、气象等自然条件资料和主要原材料、燃料来源，水电供应和运输条件等技术经济条件资料。技术资料可以通过勘察、调查等方式取得。
我国已建立施工图设计文件的审查制度。施工图设计文件不仅要满足施工需要，还应当按照规定进行审查。《建设工程质量管理条例》规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
6）有保证工程质量和安全的具体措施
工程质量和安全是工程建设的永恒主题，建筑工程的质量状况往往直接关系到人身和财产安全，是至关重要的大问题，因此，在工程施工作业中必须把保证工程质量和安全放在首位。《建设工程质量管理条例》规定，建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。2003年11月颁布的《建设工程安全生产管理条例》规定，建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施的资料。建设行政主管部门在审核发放施工许可证时，应当对建设工程是否有安全施工措施进行审查，对没有安全施工措施的，不得颁发施工许可证。
原建设部颁发的《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》（建办〔2005〕89号）第八条规定：“建设单位申请领取建筑工程施工许可证时，应当将施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划作为保证工程安全的具体措施提交建设行政主管部门；未提交的，建设行政主管部门不予核发施工许可证。”
《建筑工程施工许可管理办法》中对“有保证工程质量和安全的具体措施”作了进一步规定，施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。建立工程质量安全责任制并落实到人。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
施工组织设计的编制是施工准备工作的中心环节，其编制的好坏直接影响建设工程质量和安全生产，影响施工组织能否顺利进行。因此，施工组织设计须在开工前编制完成。施工组织设计的重要内容就是要有保证建设工程质量和安全的具体措施。施工组织设计由施工企业负责编制，并按照其隶属关系及建设工程的性质、规模、技术简繁等进行审批。施工组织设计应当在建筑工程开工前编制完毕，根据工程特点也可分阶段编制。
7）建设资金已经落实
建设资金的落实是建筑工程开工后能否顺利实施的关键。近年来，某些地方和建设单位无视国家固定资产投资的宏观调控和自身的经济实力，违反工程建设程序，在建设资金不落实或资金不足的情况下，盲目上新建设项目，强行要求建筑施工企业带资承包工程和垫款施工，转嫁投资缺口，造成拖欠工程款数额急剧增加。这不仅干扰了国家对固定资产投资的宏观调控和工程建设的正常进行，严重影响了投资效益的提高，也加重了建筑施工企业生产经营的困难。许多“烂尾楼”工程等都是建设资金不到位的结果。
为此《建筑工程施工许可管理办法》第四条明确规定：“建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。”
因此，在建筑工程开工前，建设资金必须足额落实。按照国家有关规定应当纳入投资计划的，必须列入年度计划。计划、财政、审计等部门应严格审查建设项目开工前和年度计划中的资金来源，据实出具资金证明。对建设资金不落实或资金不足的建筑工程，建设行政主管部门不予颁发施工许可证。
8）法律、行政法规规定的其他条件
由于施工活动本身很复杂，各类工程的施工方法、建设要求等也不同，申请领取施工许可证的条件很难在一部法律中采用列举的方式全部涵盖。国家对建设活动的管理也在不断完善，施工许可证的申领条件还会发生变化。因此，《建筑法》为今后法律、行政法规可能规定的施工许可证申领条件作了特别规定。需要说明的是，只有全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才有权增加施工许可证新的申领条件，其他如部门规章、地方性法规、地方规章等都不得规定增加施工许可证的申领条件。
目前，已增加的施工许可证申领条件主要是监理、消防设计审核和工伤保险。
按照《建筑法》的规定，国务院可以规定实行强制监理的建筑工程的范围。为此，《建设工程质量管理条例》第十二条明确规定，下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程；大中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。
据此，《建筑工程施工许可管理办法》在申请领取施工许可证应当具备的条件中增加了一项规定，“按照规定应当委托监理的工程已委托监理”。
2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十二条规定了必须实行监理的建设工程范围。在此基础上，《建设工程监理范围和规模标准规定》（2001年1月17日建设部令第86号发布）则对必须实行监理的建设工程作出了更具体的规定。
①国家重点建设工程：是指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。
②大中型公用事业工程：是指项目总投资额在3 000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目；体育、旅游、商业等项目；卫生、社会福利等项目；其他公用事业项目。
③成片开发建设的住宅小区工程：建筑面积在5万m 2 以上的住宅建设工程必须实行监理；5万m 2 以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。
④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程：其范围包括：使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；使用国外政府及其机构贷款资金的项目；使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。
⑤国家规定必须实行监理的其他工程：主要是指：
a．项目总投资额在3 000万元以上关系社会公共利益、公众安全的下列基础设施项目：煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目；道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；生态环境保护项目；其他基础设施项目。
b．学校、影剧院、体育场馆项目。国务院建设行政主管部门商同国务院有关部门后，可以对以上规定确定的必须实行监理的建设工程具体范围和规模标准进行调整。
2008年10月，经修改后颁布的《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”
2014年12月29日，由人力资源与社会保障部、住房和城乡建设部、全国总工会、安全生产监督管理总局共同下发的《关于进一步做好建筑业工伤保险工作的意见》（人社部发〔2014〕103号）中第一条规定：“完善符合建筑业特点的工伤保险参保政策，大力扩展建筑企业工伤保险参保覆盖面。建筑施工企业应依法参加工伤保险。针对建筑行业的特点，建筑施工企业对相对固定的职工，应按用人单位参加工伤保险；对不能按用人单位参保、建筑项目使用的建筑业职工特别是农民工，按项目参加工伤保险。房屋建筑和市政基础设施工程实行以建设项目为单位参加工伤保险的，可在各项社会保险中优先办理参加工伤保险手续。建设单位在办理施工许可手续时，应提交建设项目工伤保险参保证明，作为保证工程安全施工的具体措施之一；安全施工措施未落实的项目，各地住房城乡建设主管部门不予核发施工许可证。”
需要注意的是，上述8个方面的法定条件必须同时具备，缺一不可。建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。此外，《建筑工程施工许可管理办法》第三条还规定：“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应当申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。”
1．申请延期开工的规定
施工许可证是建设行为主体开始进行建筑活动的有效法律凭证，为了维护施工许可证的严肃性，对施工许可证的有效期与延期进行限定。
《建筑法》第九条和《建筑工程施工许可管理办法》第八条对施工许可证的有效期与延期作下列规定：
①建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。这个规定就是保证施工许可证的有效性，有利于发证机关进行监督。所谓领取施工许可证日，应当是建设主管部门的《施工许可证》签发领取之日。
②工程因故不能开工的，可以申请延期。申请时间是在施工许可证期满前由建设单位向发证机关提出，并说明理由。延期以两次为限，每次不超过3个月，也就是说，延期最长为6个月，再加上领取之日起的3个月，建设单位有理由不开工的最长期限可达9个月。如果超过9个月仍不开工，该许可证即失去效力。
《建筑法》对施工许可证的有效期和延期作出规定是非常必要的，体现了行政机关对施工许可证的原则性与灵活性的统一。一方面，建设主管部门依法签发施工许可证，是国家对建筑活动进行宏观调控的一种手段，建设单位必须在施工许可证规定的有效期内开工，不得无故拖延；另一方面，由于不可抗力和某些合理的客观原因，可能影响建筑工程的如期开工，因此，根据客观情况的变化，允许延期是必要的。明确规定施工许可证的有效期限，可以督促建设单位及时开工，保证施工的顺利进行，有利于加强对建筑施工的监督管理，保护参与施工活动各方的合法权益，提高投资效益，维护施工许可证的严肃性。
2．核验施工许可证的规定
中止施工与恢复施工是施工活动中两项非常重要的行为，《建筑法》和《建筑工程施工许可管理办法》对此作出了明确的规定，这样有利于建设主管部门掌握建筑工程的基本情况，加强对建筑施工的监督管理，有利于保证建筑工程质量和搞好建筑安全生产。
《建筑法》第十条规定：“在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。”
《建筑工程施工许可管理办法》第九条规定：“在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。”
1）中止施工
中止施工是指建筑施工开工后，在施工过程中，因特殊情况的发生而中途停止施工的一种行为。中止施工的时间一般都较长，恢复施工的日期难以在中止时确定。
中止施工的原因，由于情况复杂，法律未作具体明确的规定。在施工过程中，造成中止施工的特殊情况有：地震、洪水等不可抗力；宏观调控压缩基建规模；停建、缓建、在建工程等。中止施工后，建设单位应做好下列工作：一是按照规定的时限向发证机关报告中止施工的情况，包括中止施工的时间、原因、施工部位、维护管理措施等，此报告应在中止施工起一个月内完成；二是按照规定作好建筑工程的维护管理工作。建筑工程的维护管理工作主要有：对于中止施工，工程建设单位和施工单位应确立合理的停工部位；建设单位和施工单位应提出善后处理的具体方案。方案要明确双方的职责，确定各自的义务，提出明确的中止施工日期；建设单位要与施工单位共同作好中止施工工程的现场安全、防火、防盗、维护等各项工作，并保管好工程技术档案资料；做好与监理单位之间的善后怠工事宜。
2）恢复施工
恢复施工是指建筑工程中止施工后，造成中止施工的情况消除，而继续进行施工的一种行为。在恢复施工时，中止施工不满一年的，建设单位应当向该建筑工程的发证机关报告恢复施工的有关情况，中止施工满一年的，建筑工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。建设主管部门对中止施工满一年的建筑工程进行审查，重新确定其是否仍具备组织施工的条件。符合条件的，应允许恢复施工，施工许可证继续有效；对不符合条件的，不许恢复施工，施工许可证收回，待具备条件后，建设单位重新申领施工许可证。
3．重新办理批准手续的规定
《建筑法》第九条规定：既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。所谓自行废止，即自动失去法律效力。施工许可证失去法律效力后，建设单位如组织开工，还必须重新领取新的施工许可证。施工许可证自动废止的情况有两种：一是既不在3个月内开工，又不向发证机关申请延期；二是超过延期的次数和时限，即建设单位在申请的延期内仍没有开工。
对于实行开工报告制度的建设工程，《建筑法》第十一条的规定，按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，一般都属于大中型建设项目。对于这类工程因故不能按期开工或者中止施工的，在审查和管理上更应该严格。
应用案例2．2
某市高等专科学校由于在校学生的增加，决定建设一座学生宿舍楼，通过招标，该高等专科学校选择了A施工单位，签订了施工合同，并委托某监理单位实施施工阶段的监理任务，也签订了委托监理合同。
2012年3月15日，监理单位按国家有关规定向本市建设行政主管部门申请领取施工许可证，建设行政主管部门于2012年3月16日收到申请书，认为符合条件，于2012年4月10日颁发了施工许可证。因施工图设计出现问题，一直未开工，于是办理了延期开工申请，直到2012年8月10日才开工。
【问题】
（1）《中华人民共和国建筑法》规定，具备哪些条件才可申请领取施工许可证？
（2）施工许可证的申请和颁发过程有何不妥之处？请说明理由。
（3）2012年8月10日开工是否需重新办理施工许可证？为什么？
【案例分析】
（1）《中华人民共和国建筑法》规定，申请领取施工许可证应当具备的条件是：
①已经办理该建筑工程用地批准手续；
②在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
④已经确定建筑施工企业；
⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
⑥有保证工程质量和安全的具体措施；
⑦建设资金已经落实；
⑧法律、行政法规规定的其他条件。
（2）施工许可证的申请和颁发过程中的不妥之处是：
①监理单位向建设行政主管部门申请领取施工许可证。理由：由建设单位申请。
②2012年4月10日颁发施工许可证。理由：建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
（3）2012年8月10日，开工不需重新办理施工许可证。理由：《中华人民共和国建筑法》规定，建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。本案例中的延迟开工未超过6个月。
办理施工许可证或开工报告违法行为应承担的主要法律责任如下：
1．未经许可擅自开工应承担的法律责任
《建筑法》第六十四条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”
《建设工程质量管理条例》第五十七条的规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。
建筑工程未经许可擅自施工的，实际中有两种情况：一是该项工程已经具备了本法规定的开工条件，但未依照本法的规定履行开工审批手续；二是工程既不具备本法规定的开工条件，又不履行开工审批手续。依照本条规定，对违反建筑工程施工许可的规定擅自施工的行为，应根据不同情况分别作出相应的处理。
2．规避办理施工许可证应承担的法律责任
《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定：“对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1％以上2％以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。”
3．骗取和伪造施工许可证应承担的法律责任
《建筑工程施工许可管理办法》第十三条规定：“建设单位采用欺骗、贿赂等不正当手段取得施工许可证的，由原发证机关撤销施工许可证，责令停止施工，并处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
《建筑工程施工许可管理办法》第十四条规定：“建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请施工许可证的，发证机关不予受理或者不予许可，并处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建设单位伪造或者涂改施工许可证的，由发证机关责令停止施工，并处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
4．相关单位及责任人应承担的法律责任
《建筑工程施工许可管理办法》第十五条规定：“依照本办法规定，给予单位罚款处罚的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5％以上10％以下罚款。单位及相关责任人受到处罚的，作为不良行为记录予以通报。”
应用案例2．3
某建筑公司承揽了某开发公司开发的某住宅小区的施工项目，建筑面积20万m 2 。2006年3月12日，在没有办理施工许可证的情况下开始施工。经群众举报，有关主管部门到施工现场命令建筑公司必须立即停止施工，补办施工许可证。但是考虑到《建筑法》并没有强制要求予以罚款，也就没有对建筑公司予以处罚。
【问题】
你认为主管部门的处理正确吗？
【案例分析】
主管部门这样处理是不正确的。
在没有领取施工许可证的情况下施工，的确要补办施工许可证。但是根据《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定：“对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1％以上2％以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。”即是否停工要取决于是否具备申请施工许可证的条件。主管部门在没有确认是否具备申请施工许可证的条件的前提下就要求施工现场停工是不合法的。