第四节
房地产业，温州楼市领先全国下跌

因为全国一线城市房价都在上涨，所以很多人都没有注意到这个现象：其实温州房价从 2011 年开始就失去了上升的动力； 2012 年开始领先全国下跌。 2012 年 1 月温州房价 31000 元， 12 月跌到 23000 元，截至 2013 年 4 月又跌到了 22000 元，这里说的都是均价。如果具体到那些高价楼盘就跌得更厉害，比如代表温州房地产最高水平的“绿城鹿城广场”， 2010 年的房价是 10 万元 / 平方米，现在挂牌价 4.5 万至 5 万 / 平方米，成交价还要更低。

2008 年北京、上海、温州房价几乎在同一个起跑线上，至今 5 年，温州房价上涨了 48 %，上海上涨了 84 %，北京上涨了 210 %。由上图可以看到， 2011 年 4 月温州房价达到顶峰，均价 32000 元，比 2008 年上涨了 121 %，同期北京涨幅 87 %，上海涨幅 64 %。因为 2012 年的下跌，目前温州房价和最高点相比已经下跌了 32 %，北京、上海分别比当时上涨 65 %和 14 %。

为什么 2009 年 12 月后温州房价全面超过北京上海，并迅速扩大？这是温州制造业资本大量逃离实体经济所致。 2010 年上半年，人们印象中“不差钱”的温州，投资增速全省并列倒数第二。 2010 年温州市有 2000 多家企业吊销营业执照。温州鞋企从高峰时的 6000 多家减少至不到 3000 家。温州中小企业促进会会长周德文表示，温州目前闲置资金约 8000 亿元，因为实业不好做，利润一般只有 3 % ~5 %，所以大家都在搞投机。这是温州房价上涨的根本原因。

2011 — 2012 年，制造业危机进一步加剧，房价开始下跌。如果上一波是老板主动逃离，寻找高利润行业，那么这一波则是彻底破产，没有翻身之地。 2012 年 10 月 23 日《中国企业报》报道，温州制造业六成破产。官方数据也可以佐证： 2012 年温州的 GDP 增速 6.7 %，居全省倒数第一，全市规模以上工业生产总值同比下降 1.4 %，去年是增长 12.6 %；进出口总额下降 5.3 %，去年是增长 26.2 %；工业用电减少 4 %，去年是增长 6.9 %。这些下跌在温州历史上都是没有过的。血淋淋的数据说明了温州房价下跌的根本原因，而且破产还在继续。

温州房价将继续下跌。我这样说基于两个原因：第一，企业的破产潮还没有正式开始，进入清算高峰前肯定会有大量房产抛售；第二，温州房地产高库存无法化解。 2006 — 2011 年房地产暴涨期间，温州商品住宅年均销量 60 万平方米，但 2012 年年底，温州有 80 万平方米的待售商品住宅。现在房价下跌，估计两年也卖不完，而且新房还在继续建， 2012 年房地产行业投资额达 687.5 亿元（同比增长 1 %）。

温州是全国房地产的缩影，如果没有实体经济作支撑，在高房价上的赌博游戏注定不能继续。 LcvYNgxBUndjeeK5cujJRfhs9SAjrDtVboZ2xrJRwox6NdavgFvJgpteLkjRscMW