前言

中国目前的商业地产处在一个爆发阶段，也是市场高度活跃期。截至2014年底，全国约有4 000家购物中心，累计商业建筑面积已经达到4亿平方米，按全国每年增加400家以上计算，2015年预计达到4 500家，2020年预计达到10 000家。然而，绝大部分业内管理者仍处于摸着石头过河的阶段。在整个商业地产运转的过程当中，开发商从前期的调研策划、建筑设计、市场推广、品牌招商、法律事务，到中期的物管工程、IT信息系统建设配合和营运管理，再到后期的营运推广、财务预算与财务报表等环节都需要不同的专业人才。但是行业内现有的大部分从业人员从质量和数量上都不能够满足现有的市场需要，很多行业内的从业人员都是从其他行业 (如零售业、百货商场／住宅开发行业)转行的。因此整个行业中十分缺乏具有专业知识和丰富经验的人才，同时也急需具有大局观的专业管理者。

市面上读者能找到很多商业地产管理类的书籍。在过去十年里，国内也引进了很多关于商业地产书籍的翻译版图书，如由International Council of Shopping Centres出版的书籍等都在国内出现并被行业内人员引用。但是因为中国市场的独特性及其与其他国家文化上的差异，许多外国案例(如美国、欧洲)可能并不很适合中国的市场现状。原因有以下几点：第一，中国经济发展迅速，外国十年前的案例能够被借鉴参考并真正有价值的内容屈指可数；第二，外国与中国在法律法规上具有差异性；第三，外国与中国在文化上的差异很大，导致实质上在国内行业的操作方式以及行业规则与国外南辕北辙。目前国内许多有关商业地产的书籍，大多比较侧重策划和招商两部分，并不能够全面地把开发周期过程中涉及的许多情况阐述出来。针对前期的企划和建设，如IT的企业资源计划(ERP)系统和客户关系管理(CRM)系统、线上线下整合(O2O)的建立，需要提前安排铺垫的法务问题以及协助招商流程的电子媒体推广(e-Marketing)等环节都没有明确的阐释。同时在目前的市场中也找不到太多与这方面相关的专业书籍，倒是有关后期运营的书籍较多。然而在运营这一环节中，由于开发商以及商场情况的差异，方法也有所不同。涉及物管、工程、IT、招商、更换品牌的相关书籍目前市面上也是寥寥无几。

基于以上提及的目前中国市场专业人才欠缺以及全面性专业书籍缺乏的现状，我们兴起了撰写本书的想法，希望借由在中国市场十余年的实战经验以及对相关行业专业知识的积累，为市场填补相关书籍的空缺，更希望能为业内从业人士提供可供学习参考的资料。在本书中，我们系统性地将商业地产的规划结构，从前期的买地、调研，到中期的开发，再到后期的运营整合在一起，并结合不同的案例分析，用最贴合实际的方式与读者分享。同时我们在书中也提及很多开发商在开发过程当中存在的误区，希望通过对这些开发误区的分析沉淀，帮助开发商避免在今后的运营过程中重蹈覆辙。

本书分为三部分：第一部分是开业之前的阶段，包括从买地、调研、前期推广、招商到开业等整个流程的运作和管理，再到团队筹建、物业安排、工程准备等环节的操作；第二部分则针对开业之后的阶段，如运营方面的挑战，特别是针对客户的管理模块——企业/开发商对租户(B2B)、租户对消费者(B2C) ——所涉及的管理与运营问题进行剖析；第三部分则是基于大数据的背景与线上线下整合的发展趋势，将移动购物与数据挖掘的技术应用于商业地产的运营之中，强化商业地产的竞争力。

本书的编写受到国家自然科学基金的资助(项目批准号: 71272154)，在此表示诚挚的敬意与感谢! 特别感谢中国人民大学出版社石岩老师的支持，以及中国人民大学商学院曾犁、樊亚凤同学在文献与案例整理上给予的协助。商业地产的经营所涉及的层面非常广泛，加之我们水平与时间有限，书中疏漏与不足之处在所难免，恳请广大读者批评指正。