财富的蓄水池

鄂尔多斯48%的土地是沙漠戈壁，但现在这里却被投资家视为天堂。机会似乎俯拾皆是。“你看见一辆拉着树苗的小货车，一个包工头带着一群工人在路边种树，不要小看他们。绿化工程每年也能赚上千万元。”刘宇东对我说。以他的观察，几乎本地所有的大企业都在走多元化的道路，煤矿、工程、制造业、房地产、酒店……几乎无所不能。比如本地最大的企业伊泰集团，就囊括了煤矿、化工、制造、运输、房地产等六大主业。

“大家都在跑马圈地，能拿到项目，再成立相关的公司都不晚。”刘宇东说。经过爆发式的发展，无论企业还是民众都积累了雄厚的资本。而在诸多投资选择中，房地产成为企业与个人都热衷的投资领域。

走在老城东胜区的街头，你也许很难认同这是“老城”。工地、塔吊、售楼处触目可及，如果不是年代各异的建筑夹杂其间，可能恍然间认为自己处于某个新上马的开发区。2006年前，东胜区全部建筑面积为800万平方米，而2009年一年就建成了1000万平方米。今年则计划完工1200万平方米的建筑。根据鄂尔多斯市房管局提供的资料，这座160万人的城市现在有323家房地产开发商。

去年5月，何玮第一次来到这个城市。他是北京华府置业项目管理中心董事总经理，受合作伙伴伊泰置业的委托，来鄂尔多斯做市场考察。“如果一年前你问我，我会很茫然，想当然地说，我不会去，这里是西部，人口少，开发量低，没什么机会。”何玮说，但经过3个多月的调查，完成了几十组的访谈后，他发现了一个全新的鄂尔多斯。

何玮将2001〜2008年鄂尔多斯的新开发面积相加，再除以城镇人口，发现平均每人32平方米。“这是一个很恐怖的数字，这意味着，人均新建商品房的面积足有32平方米，这还没有算上以往几十年积累下的住宅。”何玮说。如果按照表面的理解，7年内盖的新房足以让鄂尔多斯的市民全部完成一次住房更新。房管局的数字也印证了这一点：2000年到2009年，房地产开发规模年均增长39%。

似乎鄂尔多斯已经不需要再盖房了。但经过客户访谈后，何玮认为这只是表面现象。“我们忽视了这边客户改善性需求的愿望。”何玮说，“他们的需求与我们不同。我们是渐进式发展，需求曲线平缓上升。而鄂尔多斯的富人们在很短时间内就完成了财富积累，他们的需求是跳跃式的，斜率很陡，改善性的需求很强烈。”

而当时鄂尔多斯市场上住宅品质普遍不高，同质化现象严重。本地富裕阶层大都在北京、上海等城市购买了高档住宅。

“但由于生活圈子的影响，他们更倾向于在本地居住。”何玮说，“而且尽管本地房价超过了呼市和包头，但最高房价也不过8000多元，与财富等级相比依旧很低，还有很大的价值空间。”而前些年几千万平方米的开发量，在一些外来地产商看来很多都是无效的需求，迟早会被换掉。

从市场角度看，房地产也成为富裕阶层的一种最普遍的投资方式。“这里买房子不是一套一套地买，而是整层买，或者整排买。”一位外地开发商对我说，“他们买房像存钱，甚至不愿意租出去。我们筹建办公室时费了很大力气租房，他们看不上那些房租，甚至嫌收租麻烦。”

企业的过剩资本与民众的改善性需求、投资欲望汇合，共同托起了鄂尔多斯市每年庞大的开发量。房地产就是一个财富的蓄水池。

“伊泰华府世家”是华府置业与伊泰合作的第一个项目，瞄准了鄂尔多斯的财富阶层。华府置业董事长鄂俊宇曾是北京豪宅万城华府和西山华府的操盘者。“这个城市发展很快，但并不是偶然暴富，从政府到企业家，都体现了一种理想主义的气息。这是一群值得尊重的财富人群。”鄂俊宇说，“我们心怀敬畏。与伊泰合作是战略选择，希望能够参与到这个快速发展的城市中，让这里的财富阶层在家乡就能拥有一流的居住品质。我们所做的，就是满足新增的高品质需求。”

伊泰华府世家还没有开盘，已经有圈子里的朋友前来咨询和预订。意向购买900多平方米的客户也有30多岁的年轻人，他们同样对大面积有需求。 Z/KPV42c2C2Iz6usXJbjg+6Cmha9kJ3a5kXLKwr9Cmf673J2b0rbx7hdgWGUdYqa