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【案例3-1】
甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。
问题12：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
地方政府之间出于政绩等目的的竞争关系，为了吸引投资，各地地方政府之间的招商与税收政策差异较大，其中税收返还与免费提供办公场所是相对常见的手段。因而应该通过比较各地方政府招商引资政策优劣后决定注册地。
问题13：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3-1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？
（1）应考虑房产税。一般情况下房地产公司的主要税种为营业税、土地增值税、企业所得税。与住宅地产不同的是，乙公司是一个商业地产开发商，房产税是排名靠前的重要税种，因而需要将房地产列入返还内容。
表3-1 税收返还表
（2）地方财力实得口径不明。地方政府只能对地方实得财力部分进行税收返还，表3-2是各税种地方政府可以分成比例表。
表3-2 地方政府参与分成税种表
问题的难点在于，虽然各税种地方政府参与分成比例是明确的，但是地方政府有时又分为几级财政分成体制，因而地方财力实得口径不清让许多税收返还合同无法真正实施执行。
税收返还作为一种利用地方政府之间的竞争而采用的与地方政府博弈的手段，必然存在着一些风险是无法规避的。
（1）法律风险。税收返还的协议大多由项目公司与当地招商局签订，协议本身的合法性即处于灰色地带，当地政府不履行返还协议时，是否可以根据该协议对招商局进行诉讼，是值得商榷的，目前一些知名地产商被A市一些乡镇以税收返还的名义招商后，并未实际上取得返还，这些地产商目前无人试图通过法律的方式来维护权益。
（2）返还政策不明风险。地方财力实得部分，是一个非常模糊的核心概念，解释权归地方政府。因而只有按实际交税金额的百分比进行返还才是一个透明的可操作方式，如果按地方财力实得部分进行返还，会由于核心概念不明，最后返还的金额还是由地方政府随意决定。
（3）地方财力保证风险。税收返还实质上是以地方政府甚至某个政府官员的个人诚信作为保证，因而地方财力是否有能力保证返还政策的履行，是比较返还政策时需要考量的一个重要因素。
（4）政府沟通与再发展风险。注册地和纳税地的选择应考量当地政府的开明程度，以避免后期沟通成本的增加。同时，如果打算在该地区长期发展，为了后期拿地的考量，应综合考虑政府沟通成本与税收成本节约的平衡。
《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发［2014］62号）规定，“坚持税收法定原则，除依据专门税收法律法规和《中华人民共和国民族区域自治法》规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策；未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策。”全国范围内计划对地方性税收优惠进行清理，但时隔半年，又发布国发［2015］25号规定，“各地区、各部门已经出台的优惠政策，有规定期限的，按规定期限执行；没有规定期限又的确需调整的，由地方政府和相关部门按照把握节奏、确保稳妥的原则设立过渡期，在过渡期内继续执行。”事实上，又暂停了地方性税收优惠的清理工作。