税税更健康｜租房记

■ 简七君，简七读财

简七原创，非经本人授权严禁转载。

以下剧情纯属虚构，如有雷同，纯属巧合——

喵七君是个有钱的包租婆，有好几套房屯着，可卖可租。这些年，各种税费搞得喵七累感不爱。

简七君是颗小白菜，找到喵七求收留。顺便看看有木有可以帮喵七搞一搞税收筹划。

如果租大房的话呢，5000元/月；

如果买大房的话呢，需要支付100万元价款。

以上，我们来讨论下两种不同滴情况下，喵七和简七分别需要缴纳多少税吧。

首先，咱们会签一个合同。此时，签合同的行为对应了一个租赁合同的千分之一印花税，喵七和简七都有纳税义务。

然后喵七这个包租婆要收钱啦，按照规定对应的有营业税和个人所得税。

而且呢，喵七因为持有那好几套房子，分别需要从租和从价对应了房产税（简单滴说，出租的4%，没出租的都免咯）。

最后，根据房子占地面积，还有一个叫做城镇土地使用税的东西。

听起来有不少税要交吧，不过目前有不少都是有减免的。

从2008年3月1日起：

签订合同双方免征印花税；

出租房屋的所得营业税按1.5%（原5％），个人所得税按10％（原20％）；

出租的房屋按照租金的4％（原12％）；

占用的土地免征城镇土地使用税。

其实实际上很多房东可能都没有去交这些税费。

在上海如果简七需要办理居住证就需要弄一个房屋租赁合同登记备案证明，这时候房东喵七就不得不缴纳这些税费啦。计算如下：

房产税＝5000＊4％＝200元

营业税及附加税费＝5000＊1.5%+5000*1.5%*(7%+3%)=82.5元

个人所得税＝（5000-200-82.5)*(1-20%)*10*=377.4元

加起来看看喵七君每个月总共需要缴纳660元的税，一年就是7920元，税负率有13.2%这么高呢。

■ 小筹划

喵七觉得税负好高呀，“简七你不是税务小专家吗，有什么办法可以减少我的税负吗？”

“嗯，现在上海的营业税起征点已经调高到20000元啦，所以咱们这个营业税可以不用交啦！这样算起来的话，你一年的租金收入需要缴纳的税收就变成了7008元，少了912元哦！快去帮我备案吧。”

喵七一听，自己那套21000的小复式岂不是多交了不少税啊～简七又帮着想了个办法：“现在那套复式的修缮费、物业费、水电煤啥的都是你全包的对不，这些费用加起来差不多1000块吧～我建议你啊，把房租定为20000元，这些费用由访客自己承担，这样的话……"简七啪啪啪按了一顿计算器，“能少缴9982元的税！”

“太棒了！还有什么办法可以降低自己的税负呢？”“喵七亲，你是不是还有一套房子准备装修一下再租？根据税法规定呢，由你负担的房子实际开支的修缮费用都是可以税前扣除的，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。你要拿好装修队开好的发票，经税务局确认后就能在税前扣除啦。”

综上所述，不管你是包租婆还是小租客，很多时候税费是大家商量着谁来承担的，所以当然是越省越好啦。

1. 关注所在城市的营业税起征点，尽可能区分纯房租和一些代垫性质的费用，合同中予以明确；

2. 每次房屋修缮都要求合规的发票，可以在个人所得税前扣除。

参考：财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，财税[2008]24号

http://www.chinaacc.com/new/63/67/158/2008/3/wa4782414193138002392-0.htm psvOOUfUb4seSAOgtw+sUvfU3cilwuxZ6bichLbEr3NFjHFk5QHuhnKtIQh0005s