店面租赁技巧多

一家餐饮店，店面选择起着决定其成败的作用。因此，在进行店面租赁时，一定不能麻痹大意。具体来讲，店面租赁有以下几点技巧：

1.要清楚地产行情

在租赁店面之前，摸清房地产的状况和价格是必不可少的，这直接关系着你是否可以用尽可能少的资金去租赁到最好的店面。

2008年国际金融危机到来时，房地产业受到了极大的冲击。已建产业的销售速度明显减缓，因此也影响了房地产开发商的下一步开发投入。也因此，很多的房地产商以及一些经营者为了收回成本，都以较低的价格出售或转让店面房，其中也包括一些好的地段。与此同时，中央和地方也相继出台了一系列的促进房地产交易的优惠政策。这就为餐饮店老板迎来了一个春天。

因此，在租赁店面前一定要对地产行情做一个分析。

2.租赁店面

租赁店面时要慎重考虑，否则稍有疏忽或许就会使餐馆蒙受很大损失。这其中最重要的就是签订房屋租赁合同。

房屋租赁合同关系到餐饮店的生意能否得到保障，因此，在签订时，对一些问题必须要慎重考虑。

手续一定要齐全：手续检验上如果出现疏忽，就会出现上当受骗的情况，因此，经营者最好能直接和房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，尽量避开中介。在洽谈租赁事宜的过程中，房产证及相关的法律文件一定要查验，注意其手续是否齐全，以免日后出现不必要的麻烦。

如果通过转租或接手现成的餐馆，必须向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，看合同的有效期限和有关转租约定的事宜，同时向房屋产权所有者做咨询确认；原承租人的营业执照也要查验，核实无误后再决定。必要时可以向房管部门查询相关文件。

明确维修责任：出租、承租双方对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任必须予以明确，一般情况下，只要在合理期限内，维修或负担维修费用都由出租方负责。如果因维修而影响餐馆的经营，出租方要向承租方做一定的补偿，或减少租金或延长租期。如果是出于承租方的责任进行维修的，那么承租方不仅要负责维修，而且要承担相应的维修费用和维修期间造成的店铺损失。

合同起止期限：一般合同的起止日期都由出租方确定，租赁合同一旦签订就不再变动，因此，经营者在签合同之前要根据房租的高低与出租方洽谈租赁期限。如果房租行情正值高峰期，就要想办法签短一些；而如果房租行情正处于低谷，则应尽量延长租期，比如5年以上或更长。租赁期满时，承租方一样有优先续租权。

房租的支付方式：房租的支付方式一般有按月支付、按季支付、按半年支付和按年支付。签订合同后，如果能和出租方谈定一个月一交当然最好，这样有助于你手里有充裕的活动资金。如果不行，季付和半年付也是可以的，但最好不按年支付，因为以这种方式支付房租，资金的占用率会非常大。

另外要注意的是，明确租金时可能会涉及附加面积和附属设施等问题，这就需要编制清单，并注明完好程度，以租赁合同附件的形式出现。

店面的面积：店面面积一般以使用面积为准，因为只有使用面积才能真正用于经营。若出租方出具的是建筑面积证明，那么，就需要双方一起折算为使用面积。

面积可以进行实地测量，重新计算后再绘出草图，经双方签字确认后生效。

如果还有其他的附加建筑，其面积要经出租方出具相关法律文件予以确定。

周边的公共设施：租赁店面时，一定要仔细检验建筑物的公共设施，尤其是对水、电、暖气、燃气和排水设施等一定要做认真检验，看其是否能满足经营的需要。同时还要确认这些公共设施的计量表位、容量、收费标准、缴费方法以及管理和维修等。这些都是保证餐饮店经营的最基本条件。

其他条款：在合同运行期间，如果经营者有违约现象，出租者有权中止合同；而如果出租者违约，经营者则可以通过仲裁或起诉等形式要求其赔偿损失。因此，在签订租赁合同时，一定要对违约行为做出明确规定。

所有事项经检验没问题后，可以依照《中华人民共和国合同法》与出租方签订房屋租赁合同。

3.接手转租店面

餐饮店转租是常有的事，而接手转租店面的也大有人在。毕竟餐饮业是一个较为容易上手的行业，并且相对来说利润也比较大。

其实接手一家转租的店面，对一个新开店的人来说，既经济实惠，又可吸取前人失败的教训。但接手转租的店面也有其弊端：经营过程中不得不重新招揽旧店失去的顾客。这就给新店的经营造成了一定的难度。因此，在接手转租店面时，要综合考虑各个方面的因素，尽量了解对方的情况。以下几个方面一定要多加注意。

评估：评估时不要过于仓促，钱投出去很容易，但经营时出现问题就晚了，因此，做好各项评估才是关键。例如硬件的规划是否到位，厨房的作业流程是否流畅，店铺的整体色调是否搭配，灯管配置是否合理，经营管理方面是否能够达到一定的要求。

深入了解原业主转租店面原因：了解原业主转租的原因，不仅可以问其本人，还可以通过第三方获知，而且往往从第三方获得的信息更准确。例如在打算接手这家店面时，你不妨先以顾客的身份到餐馆进行实地考察，看其服务质量、服务态度、经营状况、经营食品的风味和特色等，另外还可以向其他就餐的人打听。

向餐馆的员工打听业主的管理能力以及员工的亲切度，从而可以了解一些更深层次的内容，像财务信息、营业额等。

另外，除了了解店面的经营情况外，还要了解一些店面转租的客观因素，例如该店地点是否适宜开餐饮店；该店的地理位置交通是否便利；该店的建筑是否符合规格，卫生及防火设施是否齐全，是否能达到安全标准，是否符合环境保护规定，是否存在治安问题等。

谈价格：转租店面时，原经营者一般都想连本带利将自己所有的投入在这次机会中收回来，因此，在报价时都会偏高，但其中也不是没有降价的余地。如果你作为接手转租的人，那么你完全可以指出，原始的投资金额，也就是原经营者的“本钱”与转租没有直接联系，餐馆的价值完全取决于其效益潜力。因此，要将谈价格的重点尽量放在餐馆的地理位置是否优越，餐馆的口碑是否良好，餐馆是否还存在一定的回头客等，如果这些都欠佳，那就以此为借口压低转租价。另外，你还可以以承担经营风险、影响资金运转和将来的利润具有不可预见性为由来压低价格。

总之，无论怎样，在谈价格时要尽量减少自己的投资额度。

拟定协议：双方如果在价格方面达成了一致，并经过商谈后，都符合各自的利益，那么接下来就可以签订转租协议了。协议中不仅要说明双方的义务和责任，还要注明违约后的处理方法，当然，如果要让协议更标准，还可以规定双方的争议由仲裁机构解决。 zyKDYp1uB3DbBdkYi0rxHNr0kWxGH7bXday9IvGdkQAZWHmg6EnWEtvkTXHLag8e