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特别说明： 关于入门基础知识，本书只列出实际谈判过程中常用的基础知识，以够用为原则，不讲求细而全。而且有的定义以行业内的常用理解为准，不一定描述得很书面、严谨。
房地产 房产和地产的总称（又称不动产）。
房产 房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等）的总称。
地产 土地及其权利（使用、收益、转让等）的总称。
房地产业 从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款和房地产市场。
房地产开发 在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
土地开发 将生地（指未经开发、尚未开成建设用地条件的土地）开发成可供使用的土地。
房屋开发 由取得土地使用权的开发商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
能源系统 包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
给水、排水系统 包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
经济适用房 以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，有经济性和适用性）。不是人人可以买，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。
商品房 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的“五证两书一表”
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
一表：《商品房竣工验收备案表》。
烂尾楼 未能完成施工、中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有：资金不足，设计、施工存在严重质量问题等。
楼花 已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，距离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚取差价。
炒楼花 买卖尚未建好的房屋（目前政府有规定，商品房5年内不许转让，如在5年内转让，需缴5%的营业税，目的是控制炒房）。
期房 具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料和质量）。
现房 已经过工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即住、价格高、户型过时、选择空间不大）。
二手房 已经办好产权证，进行再次转让的房屋。
起价 即“起步价”，指物业所有房源中最低的销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价从几十元到几百元不等）。
基价 即“基础价”，指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同，价格也不同）。
均价 即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
土地所有权 土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。
国家土地所有权 国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
集体土地所有权 农村集体经济组织对依法属于其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用权出让 国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
房屋的所有权 对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
物业管理 由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实行专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
物业管理内容 对房屋及其附属设备实施管理、维修，对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理，向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
业主大会 由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
业主代表大会 由物业管理区域内业主代表组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织。
业主委员会 由物业管理区域内业主代表组成的，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
同比 指今年第n月与去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增长速度=（本期数-去年同期数）/去年同期数×100%。
环比 与上一统计段的比较。例如，2015年7月份与2015年6月份相比较，叫环比。环比增长速度=（本期数－上期数）/上期数×100%。
DM Direct Mail的简写，即快讯商品广告。
CF Commercial Film的简写，即电视广告。
NP Newspaper的简写，即报纸广告。
POP Point of Purchase的简写，即户外广告媒体。
SP Sales Promotion的简写，即销售时促使客户购买的夸张语言、动作，或假语言、假动作。
三通一平 在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
七通一平 通给水、通排水、通电力、通电信、通燃气、通热力、通道路和土地平整。
开间 住宅房子的横向宽度。
进深 住宅的实际长度。
层高 下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
净高 层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
阳台 有雨遮、有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外的部分。
露台 没有雨遮、有脚踏的部分。
外飘窗 突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40～60厘米左右。
剪力墙 房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。
玄关 登堂入室的第一扇门进去的地方，开门区域。
公寓 两层以上，供多户人家居住的建筑。
纯办公楼 专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
综合楼 将居家、办公、商场等集合于一体的大楼。
商住住宅 SOHO性质，集居家、办公于一体。
SHOPPINGMALL 集购物、娱乐、休闲于一体的一个商业区域，起源于美国，也称第六商业业态。
跃层 一套房屋占用两个楼层，由内部楼梯连接。
复式 起源于跃层，又优于跃层，一般的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯。
阁楼（夹层） 实为一层楼，只是层高比单层高一些，一般在3 5～4 5米之间。与复式楼最大的区别就是层高不同，在结构上是按单层楼的结构来做，在房产面积中也只算一层楼的面积。
错层 标准的单层建筑（层高2 8米），层高比复式、夹层（阁楼）、跃式的层高都低，只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十厘米，然后做几步台阶连接，达到丰富纵向空间形式的效果。
砖混结构 由砖和混凝土组成承重墙，四面及梁柱都不能动。
框架结构 以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。
房屋的耐用年限 房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑用的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。一般而言，钢筋结构：60～80年；砖混结构：40～60年；砖木结构：30～50年；其他结构：15年以下。
诚意金 商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
定金在合同订立或履行之前，客户支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，不能返还。
订金 具有预付款的性质，但并不具备担保性质，能返还。
一次性付款 购房者在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
分期付款 购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批缴纳房款（针对期房）。交房时，款项全部付清。
银行按揭 以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款。依抵押约定，按期向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般以购房合同和产权证作为抵押。住房：一般可贷七成20年；门面：一般可贷五成10年或六成10年）。
等额本息 一种购房贷款的还款方式，是指在还款期内，每月偿还同等金额的贷款(包括本金和利息)。
等额本金 贷款的另外一种还款方式，是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这样的还款方式，每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
公积金 全称“住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例。缴存方式：一部分由职工个人缴存，另一部分由职工所在单位缴存。
个人住房公积金贷款 已参加住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足，愿以新购或其他住房产权作抵押，而向住房公积金管理中心申请的贷款。
契税 房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一种财产税（一般普通住宅：2%；非普通住宅：4%，各地略有不同）。
公共维修基金 住宅、楼房的公共部分和公共设施设备的维修养护基金（2008年之前一般为房价的2%，后改为100元/平方米或60元/平方米，各地略有不同）。
按功能用途分：居住用房（小区、高档住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房）。
按建筑结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构。
按所有权归属分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。
按开发利用程度分：生地和熟地。
按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。
按用途分：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。
土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（即依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取两种形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采用集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有。任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式
划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程。
出让：从国家有偿取得使用权。包括协议出让（如200万～250万/亩）、招标出让（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖出让（价高者得，在不违法的前提下，通过正规渠道取得）3种方式。
如表1-1所示，房地产市场分为以下三级：
一级市场：以土地为主体（也称土地市场、土地交易市场）。
二级市场：开发商获得土地使用权后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠予的形式将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。
三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖、抵押、转让、租赁（二手房）。
表1-1 房地产市场结构一览表
国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使用者可以使用的年限。
土地使用权出让年限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行。
土地使用年限到期后如何处理：国家有权无条件收回该土地；建筑主体经质控部门检验后不属危房，且项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金即可继续使用，即以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
低层住宅：1～3层;多层住宅：4～6层；中高层住宅：7～9层；高层住宅：10～30层；超高层住宅：30层以上。
基底面积 建筑物底层勒脚外围水平面积，即建筑物首层的建筑面积。
总建筑面积 建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。
分户建筑面积 每户（或每单位）拥有的建筑面积。顾客购买房屋时常说的“建筑面积”或“销售面积”，即指“分户建筑面积”。
套内面积 全名套内建筑面积，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积3个部分组成。
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积，按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和，套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积是指套内使用空间周围的墙所占的面积。墙有公用墙和非公用墙两种：公用墙包括各套之间的分隔墙，本套与公共建筑空间的墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙，如套内自由墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
实用面积与使用面积
实用面积＝建筑面积-结构面积。结构面积指房屋混凝土、砖砌体等结构构件所占面积。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、套内使用面积，即往地面铺地毯，铺满以后地毯的面积。
使用面积＝建筑面积-结构面积-辅助面积。辅助面积指厨房、卫生间等辅助用房所占面积。所以，实用面积>使用面积。
公共建筑面积与公摊面积
公共建筑面积指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。
应分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等，即公摊建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
不能分摊的公共建筑面积是指除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共建筑面积和有关文件规定不进行分摊的公共建筑面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
公共建筑面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共建筑面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。
公式 以上各种面积的定义为书面语言，为了便于理解，现梳理各面积的关系如下：
常说的建筑面积＝分户建筑面积。
常说的套内面积＝套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。
总建筑面积＝分户建筑面积之和＝单层建筑面积×楼层数。
实际计算的建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积。
容积率 容积率=总建筑面积÷可建设用地面积。
国家标准容积率：别墅：1～0 8，一般是0 8；高档小区:2～2 5；中档小区:3；低档小区:4。
建筑密度（覆盖率） 建筑密度＝建筑物底层占地面积÷可建设用地面积。
绿地率与绿化覆盖率
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际上不少是绿化覆盖率。
去化率（销售率） 在市场营销领域，去化率是指在一定时间内的销售率，该说法来自台湾。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。去化量，即销售量。去化率=销售套数÷总套数。
分摊系数 分摊系数=应分摊的公共建筑面积÷建筑面积，即公摊面积÷建筑面积。
实用率（得房率）与使用率
实用率（得房率）＝套内面积÷建筑面积
＝（使用面积+墙体面积+阳台面积）÷建筑面积
＝1-分摊系数。
使用率＝使用面积÷建筑面积。
所以，实用率>使用率。