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从事任何一个行业，要想深入地了解它，首先要了解的就是它的历史，因为“知史可以明古今”。我没有从纯学术的角度来分析房地产业的发展历程，因为那得追溯到远古“结庐而居”的时代，这里主要是从我们实际的工作需要来讲述新中国成立后房地产业的发展历程。不同的专家有不同的划分方式，我将该历程分为以下3个阶段：
1998年以前——摸索
1978年党的十一届三中全会以前，中国实行计划经济，没有房地产市场。党的十一届三中全会之后，中国开始经济体制改革，尝试从计划经济向市场经济过渡。邓小平同志在1980年4月提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕，中国房地产市场开始“蹒跚学步”。
1985年国有企业开始独立核算，包括房地产在内的投资迅速扩张。到1988年年底、1989年年初，产生了两位数字的通货膨胀率，物价飞速上涨，一度出现抢购风潮。随后，中国在政治、经济上都踩了急刹车。这次刹车，一直影响到1992年。
1992年春天，邓小平同志的南方谈话，以“社会主义也可以有市场，资本主义也可以有计划”，将经济改革从“姓资姓社”的争论中解脱出来。南方谈话之后，房改全面启动，各地开始开发区热、房地产热。尤其是海南、北海等若干中小城市，一两年时间，房价从每平方米一两千元涨到了万元。1993年，时任国务院副总理的朱镕基到海南视察，发现房地产市场已经失控，泡沫非常严重，随即发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。银贷收紧使得刚刚起步的房地产市场受到重创。自此，从1993年年底到1998年，房地产市场始终波澜不惊。
1998～2003年——成长
1997年7月，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，从而引发东南亚金融风暴。随后到年底，该金融风暴演变为亚洲金融危机。在亚洲金融危机之下，拉动中国经济的三驾马车——“出口、投资、消费”中，“出口”这驾马车一下子没有了力气。于是，中国将目光转向“内需”。
为拉动中国经济内需的增长，1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行了40多年的实物分配福利房的做法，将重点转到“商品房”上来。为此，中国人民银行出台了一系列住房金融服务举措，包括安排1 000亿元住房贷款指导性计划等。
之前福利分房时，都是集体或企业购买，然后根据职工的工龄、年龄、职称等分房子，住房是要“排队”的。而住房分配货币化的推行，使得人人可以用钱买房子，不再论资排辈。再加上按揭贷款等政策，使得有效的自住需求在短期内爆发，并快速上升。从此，中国房地产市场开始成长。
从2003年到2013年，房价一路扶摇直上（除2008年受全球经济危机影响外），政府总计对楼市进行了32次调控，其中包括7次国家级的调控，但房地产市场就像一个青春叛逆的个性少年，调控结果均不令人满意，而且“越调越涨”。这十年，被称为中国房地产的“黄金十年”。具体来讲，可以分为以下3个时期：
2003～2007年——疯涨
2003年，在各种政策环境下，中国经济出现水火两重天的局面：一方面，汽车、空调、冰箱、彩电和手机等实体经济行业，产能过剩，大打价格战，利润下滑严重；另一方面，房地产业及其相关产业的产品价格则持续上涨。
在当时的多种因素促成下，房价一路飙升。这一期间，个人投资者纷纷进入房地产市场，并赚取了大额收益，比如曾经闻名一时的“温州炒房团”；企业投资者也看到了房地产这个金矿，开展多元经营，进军房地产业；而开发商则自然赚得盆满钵满。与此同时，媒体也出现了一些房地产业的负面评论。
政府针对市场情况屡次出台各种政策进行“调控”，央行上调利率，“国八条”、“新国八条”的出台等，始终没有遏制住房价上涨的势头。
2007年年底～2008年年底——横盘
于2007年8月开始的美国次贷危机，在短短一年的时间里，席卷美国、欧盟、日本等全球主要金融市场。从2007年10月到2008年10月，这一年是房地产从业者的梦魇。房地产成交量急剧萎缩，有价无市。曾经的全国房地产经纪百强企业中天置业一夜倒闭，长河地产、创辉租售等一批中介公司陆续倒下，恒大地产因认购不足放弃在中国香港股市的公开募股计划。这一年里，许多房地产从业者主动或被动地离开了这个行业。
2009～2013年——再疯涨
2008年年底国务院决定采取十大措施，未来两年投资4万亿元刺激经济。中国经济犹如吃了一粒“速效救心丸”，地方政府也纷纷举起救市的大旗。与此同时，房地产的信贷利好政策也随之而来。2009年3月，一线城市的房地产市场有了复苏的迹象。随后，房价的飞速上涨，带动了土地市场的再次火爆。中国楼市一发不可收拾，在鼓励住房消费和宽松的货币“救市”政策下，房地产市场再掀高潮。
2011年，房地产市场迎来了“史上最严厉的调控”。但是，房价仍然自顾自地上涨着。
经历了上一个十年的疯狂发展，原来的“个性少年”如今已“三十而立”。中国房地产市场在上一阶段“逐渐长大”，特别是在三四线城市，土地供应量与新房供应量非常大，商业地产也曾一窝蜂地上马。但是自2013年党的十八届三中全会之后，政府更多是让房地产市场自身去发挥作用。在这种机制下，房地产市场的各方、各地区冷静下来，开始理性地分析接下来市场的发展方向。对于不同地区、不同产品类型的分化发展，我们静观其变。
商品定价有多种方法，最常用的一种是成本加成定价法。从这个角度来看，房价＝A+B+C+D+E。其中，A是地价，B是建安成本，C是税费，D是费用，E是利润。
A：地价，主要指土地出让金。
B：建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，两者都包括材料成本和人工成本。
C：税费，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。
D：费用，主要包括行政事业性收费（人防易地建设费+地勘费+证照费+图纸审查费等）、公关费用、财务费用、营销费用、管理费用等。
E：利润。
那么这5项所占的比例如何呢？图1-1显示了一个大致的比例构成。
图1-1房价构成比例示意图
从图1-1中可以看出，房价构成中，地价、税费全部上缴政府，费用里有一部分也是上缴政府，这些合计至少达房价的50%；建安成本中也含税，只不过建安成本中的税费不是由开发商出，而是由建安提供方出。
至于仅10%的开发商利润，似乎与我们常听说的开发商暴利有些出入。根据一组对65家上市房企样本收集到的数据显示，其净利润的确只有12.1%。对于开发商的“暴利”，涉及价格、时效、拿地成本等因素，不在本书讨论范围。