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作为消费者，买房并非经常性行为，而房子质量又直接影响居住舒适度，因此，在收楼行动正式开始前，即接到入住通知单前，消费者应及时补充专业知识，对房屋的验收程序、标准等进行较全面地了解，以便在收房过程中对房屋质量有清楚地了解，避免盲目收房影响今后居住的舒适度。
许多购房人都曾感叹：买房买来一堆烦恼。这一堆烦恼包括墙体裂缝、渗水、空鼓，面积不符、设施不到位……按说，这些问题都应该由房地产开发商来解决，为什么会成为购房人的烦恼呢？原来，许多购房人在收房时，忽视了对新房的检验，当匆忙收房后发现房屋存在质量问题时，事情往往就很难得到圆满解决，因为法律规定，收房代表购房人认可房屋质量，收房后发现的质量问题应由购房人承担。因此，收房前必须认真、仔细地验房，发现问题，不管大小，都不要轻易放过。
作为消费者，由于买房不是经常性行为，所以很难有较为专业的验房工具，这对验房来说就会有许多局限。针对此类现象，房屋建设监理工程师提醒购房人，带上几样居家常用的小工具，同样能够验收房屋。
①文件夹 验收楼房时，需要接收开发商移交的票据、证书、资料等。这些资料很多，也很重要，需要购房人妥善保管，所以，就用到文件夹了。
②备忘贴纸 验收楼房时，如果发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，还应该在出现问题的地方贴上备忘贴纸，写明具体的问题，以便于维修。
③乒乓球 用于检查地面、窗台、柜子等坡度。
④水桶 用来接水，然后泼洒到地上，以便于检查厕所、厨房和阳台的下水是否畅通，同时检查地面是否向楼下渗水。
⑤化妆镜 验收木门时，多数购房人只是检查门的开合、锁的质量、门框和面板的手工等情况，门扇的底边很难验，此时，就可以用到化妆镜了。
⑥卷尺 便于核对房屋面积。
⑦试电笔 屋内有许多插座，带支试电笔能够逐个检测电路是否畅通。
⑧小锤子 用来检查天花板、地板、阳台、窗台、瓷片等是否有空鼓。
⑨梯子 验收楼房时有很多需要爬高的地方，比如检验天花板、空调插座、柜顶……带个简易的铝制梯子很有用处。
在接到开发商的入住通知单（又叫入伙通知单）时，就标志着购房人的收楼行动正式开始。
验收房屋是收房过程中非常重要的一个环节，有许多需要注意的地方，通常情况下，可以按照下列步骤进行验收：详细检查房屋的整体质量；检查墙体是否渗水；检验门窗的密封性；检验瓷砖是否空鼓；检验地板是否平整；检验下水是否堵塞；检验水、电、煤气；核对楼房的层高；核对房屋面积；核对设施与设备。
1 仔细查看主卧与客厅靠近露台的墙面有无裂缝，如果裂缝与墙角呈45°斜角，就说明此房屋沉降严重，结构有质量问题，居住会有危险。
2 检查阳台的两侧墙面是否有裂缝，如果有裂缝，就表明此建筑存在严重的质量问题。
3 看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面，表示此房存在很大的安全隐患。
4 察看房屋的地面和顶层是否有渗水情况，特别是厨房、卫生间和阳台的顶部与管道接口处，如果有渗漏，表明墙体有质量问题。
5 测量楼层的层高，如果层高与合同不符，表明此建筑有质量问题。
6 测量离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差，差异在2厘米左右表明建筑质量可以，如果超过3厘米，房屋就存在质量问题。
温馨提示
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现代住宅的建筑层高不能低于2.8米，当建筑层高为2.8米时，室内净层高不能低于2.6米；如果建筑层高为3米，室内净层高就应该在2.75米以上。
目前，毛坯房是房地产市场中的主角，虽然在出售前经过了相关部门的工程验收，但为了日后的居住，收房时还是应该认真检验：
∷检验入户门
察看门铃、猫眼、钥匙与锁等是否顺畅，门表面有没有磕碰与划伤。
∷检验墙面
用小锤敲击墙面，如果有“空、空”的声音，就表明墙面空鼓，需要检修。
∷检验房高
在同一室内找四五个点进行测量，如果数值不一样，就说明房顶倾斜。
∷验电
测试室内的所有照明，并频繁测试多次（含开关箱开关），此外还要用试电笔测试电源插座。
∷检验室内门窗
察看塑钢门窗或铝合金门窗的玻璃表面与窗体表面是否有划伤，开关是否顺畅。
∷测试下水
测试室内所有的地漏与下水管线，同时测试一下上水管线有没有问题，水表是否空转。
∷检验厨卫烟道
点燃纸卷后灭火，令其冒烟，放在烟道口下方10厘米处，如果烟上升到烟道口处不能立即拐弯吸走，就表明烟道不通畅，需要维修。
与毛坯房相比，精装修房可以让消费者省去入住后的装修烦恼，但是，精装修房的验收内容却比毛坯房多很多，那么，怎样实行有效地验收呢？
1 检查厨房卫生间的上下水管道是否通畅、渗漏：可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查排水速度。对于马桶的下水，则需反复进行排水试验。
2 检查室内所有的配电线路和插座：打开所有的灯具开关，看灯具是否全亮，同时用万用表检查每个插座是否有电。
3 检查厨房卫生间以及其他部位的墙砖和地砖：使用小橡皮锤随意敲打瓷砖和地砖，如果声音发空，而且空鼓率超过3％，就说明存在质量问题。
4 检查木工制品以及油漆工制品：仔细观察木制品是否变形、接缝处是否开裂严重、五金件安装是否牢固端正、油漆是否有流淌现象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象。
5 检查边角和较隐蔽的地方：注意卫生间门口是否有挡水条、窗户是否有雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等。
按照有关规定，“竣工验收备案表”上的每一项都必须报主管部门备案，只要将项目送交主管部门备案后，房地产开发商就必须对楼盘终生负责。也就是说，“竣工验收备案表”对房地产开发商有着严格的约束作用，即使房屋在10年或20年以后出了问题，如果是房地产开发商的过失，同样可以追究其责任。因此，收房时查验“竣工验收备案表”，并对上面的每一项内容进行核实非常重用。
1 要求开发商提供一个实测的面积表。
2 要求开发商提供一个“竣工验收备案表”，只有在“竣工验收备案表”取得之后，这个房屋才取得了综合验收通过的标准，才能由第三人使用。
3 看看房屋的外观，包括主体结构、墙面和地面，与买卖合同当中所列的装饰装修方面有没有不符之处，如果有不符之处，要列清楚，最好让开发商签字盖章。
无论是期房还是现房，开发商所宣称的住房面积都不一定是最准确的，一般都会将不该计算在内的面积计算在内，导致购房者多花冤枉钱，所以，为了保护自己的合法权益，收房时应该认真核实房屋面积。
根据国家建设部颁布的最新标准——《房产测量规范》，以下几种情况不得计算建筑面积，所以购房者在收房的时候一定要格外注意：
1 层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
3 房屋之间无上盖的架空通廊；
4 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；
5 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
7 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
8 活动简易房屋；
9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
购房合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负3％的差额，如果开发商交给你的房屋面积大于合同中规定的面积3％，超出部分必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积3％，开发商应该退还相应部分的房款。所以收房时必须核实房屋的实测面积。
一般情况下，都是在验房程序完成并确认没有任何问题后，才可以领取新房钥匙。
如果在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，要求开发商及时进行处理，在问题未解决前，不要领取钥匙。
专家建议
验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。
交房时间的准确定义应该是房屋的交付时间，业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间，两者一般不一致，这在买卖合同中有非常明确的规定，一般来说，实际交付时间要比约定交付时间晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务。
1 除法律规定的不可抗力和在合同里约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程“竣工验收备案表”，开发商肯定要按合同承担逾期交房的违约责任。
2 如果出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因，开发商却没有在合同约定的期限告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。
3 在交付房屋时，如果房屋没有达到合同约定的使用条件，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直至达到使用条件为止。
4 购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款，有特别的约定，如果没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。
1 出现了法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，开发商是不需承担逾期责任的。
2 如果是购房者违约在先，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需承担逾期责任的。
3 如果购房者主观认为房屋或小区的环境不具备交付条件而拒绝收房，实际开发商已经具备合同约定的交房条件，并取得了建筑工程“竣工验收备案表”，不能认为是开发商逾期交房。
开发商逾期交房应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果预售合同中约定了违约金的标准，则应按合同约定执行；合同没有约定的，按逾期履行天数依逾期贷款利息标准确定。合同中没有约定逾期交付房屋的，按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
因为开发商逾期交房而导致商品房买卖合同解除，从而导致购房者进行贷款的目的落空的，购房所支付的按揭贷款利息应当作为购房者的损失，由开发商承担赔偿责任；逾期交房而不解除合同的，若合同中约定违约金的，开发商须支付违约金，合同中没有约定违约金或支付的违约金低于按揭贷款的利息时，开发商应当赔偿购房者的这部分损失。
中国《民法通则》第153条有明文规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服这三个条件。
温馨提示
WENXIN TISHI
不可抗力通常指自然灾害、战争、暴乱等，如果开发商以银行不发放贷款为借口来推迟交房，并宣称这是不可抗力，是错误的，作为业主，完全可以向有关部门投诉甚至是起诉。
1 逾期交房超过一定期限。
2 房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准。
3 由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。
所谓“房地产权证”，就是指权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
房产证究竟有多重要
●如果购房者在入住后不能取得房产证，他就不能取得如下权利：
无法办理房产证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对开发商而言，如下主要原因都不能办理房产证：
1 利用集体所有土地开发的项目；
2 未经立项批准的项目；
3 未取得规划审批的项目；
4 没有销售许可证又无产权证的房屋；
5 未经验收或验收不合格的房屋；
6 土地或房屋未解除抵押的房屋；
7 开发商未交纳相关税费的房屋。
对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：
1 购房者没有交纳相关的税费；
2 没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；
3 委托他人办理房产证但没有出具授权委托书。
1 “房地产转移登记申请表”；
2 购房者身份证明；
3 房地产买卖合同；
4 付款发票和付清房款证明。
购房者应交纳的费用主要包括：
①印花税 按登记价值的万分之五收取；
②登记费 个人购买按每套50元，单位购买按每套80元收取；
③印花税 5元/本；
④契税 普通商品房暂按1．5％的税率缴纳契税，别墅、度假村等高档住宅按3％的税率缴纳契税。
专家建议
收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向物价局、房管局投诉。
按照相关规定，房产证应当在房屋竣工验收并入住后的9个月内办理完毕，如果购房人在收房入住后的一年内依然没有拿到房产证，就应当到相关部门询问无法办理产权证的原因。
1 不要抱着侥幸心理，在知情的情况下购买了抵押房。
2 认真了解所购房屋的相关情况，并确认所购买房屋是抵押房还是已售房。
3 认真管理自己的购房资料，谨防被开发商将自己已经购买的房屋重新抵押或出售。
