内容提要

本书根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规的最新内容，精选了物业服务工作中常见的148个问题，统一以“怎么办”入题，从接收入伙管理、业主租户管理、安全护卫管理、车辆车场管理、清洁绿化管理、设施设备管理、综合服务管理、办公行政管理、人力资源管理、财务会计管理等方面进行了系统、清晰的梳理和讲解，是一本全面介绍物业管理的实用型图书。全书完全表格化排版，便于物业管理公司基层管理人员学习和应用，便于物业服务业从业人员在遇到类似问题时有所参考。

前言

我国的物业管理公司主要是通过四种途径组建起来的：（1）开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部；（2）独立组建的物业管理公司；（3）房管所转换成的物业管理公司；（4）各大单位组建的物业管理公司。其中最多的是由开发商组建的物业管理公司和房管所转换成的物业管理公司。这就使得我国物业公司先天不足，在管理上距离专业化、现代化的标准存在不小的距离。

经过多年的发展，中国的物业管理已经取得了长足的进步。全国正式注册的物业管理公司有6万多家，从业人员600多万人，住宅物业管理规模达到100多亿平方米，管理模式已相对比较成熟。所以，本书不再讨论物业管理的理论问题，而是针对物业管理过程中常见的具体问题，提出切实可行的解决办法。这是我们编辑出版《物业管理的148个怎么办》这本书的初衷。

在本书的编写过程中，我们首先特别注重内容的实用性，全书没有空洞的理论，紧贴实际工作需要。

其次是系统性。本书涵盖了物业管理工作的方方面面，包括接收入伙管理、业主租户管理、安全护卫管理、车辆车场管理、清洁绿化管理、设施设备管理、综合服务管理、办公行政管理、人力资源管理和财务会计管理。

最后，我们注重了内容的科学性和先进性。深圳的物业管理一直是国内同行的标准和楷模。本书以深圳万科物业、中海物业、莲花物业、福田物业、金地物业、华侨城物业、长城物业、万厦居业等业界佼佼者的管理模式为蓝本，以全国第一家导入六星级物业管理的深圳市金岸物业公司的管理方案为底料，集深圳各物业公司管理之精华，具有显著的科学性和先进性。

前些年，我的朋友李光辉在深圳市打造金岸物业公司的时候，我受邀参与了公司的构想、谋划和制度框架的建立，使我对物业管理这一领域有了进一步的了解。而在编辑《现代物业管理制度全集》（现在市场上物业管理方面的书籍，其管理制度70%都来自于这部四大卷的巨著）的过程中，我接触到了大量房地产和物业企业的内部管理文件，当时我搜集的万科、中海、金地等10家大型企业的内部资料堆了满满一屋。这本书的素材就有相当部分是从那些资料中大浪淘沙淘出来的，它们是这些物业企业管理智慧的结晶。

值得强调的是，住宅小区和大厦的物业管理因着重点不完全相同，组织框架、部门岗位设置也略有不同；另外，物业公司规模不同，组织架构也不完全一致。本书依一般情况编写，读者可根据自己公司的实际情况加以理解，灵活运用。

杨剑
2014年2月于深圳