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订立商品房买卖合同要采用要约、承诺的方式。因为商品房买卖合同也属于买卖合同的一种具体类型，其合同订立程序与一般的买卖合同基本相同。但商品房买卖合同作为一种特别法规定的有名合同，其订立也有一些特殊的要求，主要表现在以下几个方面：一是商品房买卖合同订立前，房地产建设单位往往会进行一定的广告宣传，如果广告宣传的内容符合要约的要求，也应当成为合同的内容。二是商品房合同的订立通常采用标准合同的形式，尤其是商品房预售合同的订立，一般均要求采用标准合同文本。这些文本大多是由工商管理部门、房地产管理部门等制定的，其中体现了对买受人利益的倾斜性保护。当然，这并不意味着当事人不能对此类合同文本进行任何修改。根据合同自由原则，双方当事人一般可以对合同示范文本的条款进行修改、增补或删减。三是当事人在缔约过程中，针对我国法律关于商品房买卖的一些强制性规定，不能约定排除，不论当事人是否对其作出约定，这些强制性规定都应当成为合同的内容。四是依据我国相关法律法规，商品房买卖合同还必须登记备案。这种登记备案是国家出于管理房地产市场的需求而采取的一种行政管理手段，但其并不是商品房买卖合同的生效条件，只要双方当事人就合同主要条款达成合意并具备书面形式，合同即可成立。
（一）商品房销售广告和宣传资料的性质
在商品房销售过程中，房地产建设单位往往会进行一定的广告宣传，其中既包括了房地产建设单位对商品房配套设施、小区内外部环境的承诺，也包括了关于商品房所处环境、绿化、交通等的描述。买受人往往会基于对这些承诺和描述的信赖而购买房屋。但这些内容并不一定都会被纳入房屋买卖合同的书面文本之中。商品房建成之后，实际交付的商品房相关的配套设施等与宣传的内容具有较大差异，经常发生争议。这些宣传资料的性质是什么？对此存在争议，主要有两种不同的观点：
一是要约说。此种观点认为，建设单位对于房屋的配套设施、内外部环境的承诺，应当视为要约，一旦买受人同意购买房屋，这些承诺和描述就应当成为合同内容，无论是否将其写入合同文本中，都是商品房买卖合同的组成部分。
二是要约邀请说。该观点认为，建设单位所作出的承诺和描述只是一种广告宣传手段，其目的在于吸引社会公众购买房屋，在性质上属于要约邀请，如果当事人没有在合同订立时对这些承诺和描述的内容进行约定，这些内容就不能自动成为商品房买卖合同的内容。
笔者认为，上述两种观点都不无道理，依据《合同法》第15条的规定，商业广告原则上为要约邀请，据此，建设单位仅仅是为了推销房屋而进行的广告宣传，一般属于“要约邀请”，但在符合要约条件的情况下可以视为要约。《商品房买卖司法解释》第3条也确认商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，因为这些广告和宣传资料，通常是为了促进商品房销售，可能不够具体，并没有包含合同的主要条款，买受人也无法对其进行承诺。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第17页。）但该条同时规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据该条规定，在符合下列条件时，销售广告和宣传资料可以视为要约：
1.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。
第一，出卖人针对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了说明和允诺。“说明”和“允诺”是指以书面或者其他方式对于上述内容进行的表述或解释。其中，“说明”是对于相关情况的表述，而“允诺”是指对相关情况所做的承诺。在买受人购房前，建设单位针对买受人通过商品房买卖合同所欲购买的房屋（如房屋的位置、朝向等）以及房屋的配套设施以及小区的配套设施，如生活设施、体育娱乐设施、安全保障设施等，作出了一定的说明和允诺，且出卖人所作说明和允诺的范围限于商品房开发规划范围。例如，建设单位在宣传中声称其所开发的小区附近将建设有小学，而事实上政府还没有相应规划，购房人因此购买房屋的，虽不能将建设单位的相关表述视为“要约”，但建设单位也应当承担相应的责任。“说明”或“允诺”可以采用书面形式，也可以以视频、模型等形式作出。例如，建设单位采用广告片形式对房屋及配套设施情况所做的说明，也应当认为是作出了说明和允诺。
第二，说明和允诺的内容必须具体确定。依据《合同法》第14条的规定，要约的内容必须具体、确定，在判断建设单位作出的广告宣传内容是否构成要约时，也应当依据这一标准进行。所谓“具体”，指上述说明与允诺不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、详细的表述。例如，建设单位仅表述了“交通便利”，则不能视为“具体”，反之，建设单位若明确承诺某路公交车将会在小区开设站点，则应当视为“具体”。所谓“确定”，是指建设单位作出的表述是肯定的，而不是含糊不清的。例如，“力争达到一流环境”不是一个“确定”的承诺，而“保证居住环境达到当地最佳标准”则应当视为一个“确定”的承诺。当然，并不要求说明和允诺的内容必须完全确定，只要达到可以确定的程度即可。（注：参见郑玉波：《民法债编总论》，修订2版，北京，中国政法大学出版社，2004，第40页。）即使广告宣传资料的内容不够具体、确定，如果当事人在合同订立过程中对该广告宣传资料的内容作出了约定，其也可以成为合同的内容。
2.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的
一是对于商品房买卖合同的订立具有重大影响。它是指购房人信赖建设单位有关“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，并直接促成了购房人决心购买相应的房屋。一般认为，房屋周边有交通、学校、医院的配套，以及小区的绿地、花园、安全设施等配置，这些足以对订立合同及商品房价格构成重大影响。不过，这些因素是否具有重大影响，最终还是应当根据案件的具体情况，由法官行使自由裁量权，根据普通人的标准来判断哪些属于足以产生重大影响的因素。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第18页。）如果出卖人的相关广告宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响的，则认定该售房宣传资料构成要约。例如，在“曾莹诉深圳市南山华庭房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”（注：广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2003）深南法民三初字第2840号。）中，法院认为：“合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。”当然，关于是否能够产生合理的信赖，必须根据具体情况来确定。例如，小区内是否有中小学校，对于老年人决定购房而言，通常并不是一个重要决定因素。因此，即便建设单位对此说明和允诺有错误，购房的老年人也不应当以此追究建设单位的相应责任。
二是对于买卖合同的价格有重大影响。这就是说，建设单位作出的说明和允诺对于其销售的房屋价格之所以高于同地段、同类型房屋，具有决定性影响。例如，在“徐某诉西乡县钜富房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（注：陕西省西乡县人民法院民事判决书（2007）西民初字第612号。）中，法院认为：“钜富公司在钜富小区商品房开发预售中所作宣传资料及鸟瞰图，就原、被告签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，明确表明其作为商品房开发的第4幢第2层04号房屋东侧为水平晒台，无装饰墙体，且该宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传资料及鸟瞰图应视为要约。”因此，基于出卖人的承诺，将会导致购房人的购房价格大幅提高，就可视为要约。
一旦符合上述两条件，则可以认为建设单位作出的宣传广告和销售资料将构成房屋买卖合同中的要约，并成为合同的内容。此处所说的“视为”是一种法律上的推定。“视为”表明其属于法律拟制，具有推定的功能，且建设单位不能通过举证证明自己有不同的意思而予以推翻，也不能通过约定排除其适用。在建设单位作出上述说明和允诺时，即便其没有表明愿受其约束，也视为要约。一旦违反这些说明和允诺，则房地产建设单位应当承担违约责任，而非缔约过失责任。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第18页。）例如，建设单位允诺小区绿地面积达到多少平方米，即便合同没有记载这些条款，在不能实现时，其同样应当承担违约责任。又如，如果房地产建设单位在广告宣传资料中宣称小区即将被划入某个学区，但实际上并无此种规划，买受人为子女读书而决定购买房屋，在此情形下，建设单位的行为也构成违约。
需要指出的是，在建设单位作出的说明和允诺能够成为要约内容时，在合同履行阶段，如果建设单位不履行这些说明和允诺的，买受人有权请求建设单位继续履行，如建设单位承诺在小区内规划一定区域的绿地，但后来没有履行的，买受人有权请求建设单位履行这一承诺；如果该违约事项事实上没有继续履行可能的，买受人能否请求解除合同应视情况而定，如果不影响当事人购房目的的实现，则不应当允许当事人解除合同，而只能采取赔偿损失等违约责任形式对买受人提供救济；如果该说明和承诺无法履行影响当事人合同目的实现的，买受人有权解除合同，并有权请求赔偿损失。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第18~19页。）
如果建设单位作出的宣传广告和销售资料不构成要约，但事实上对买受人作出购房决定有重大影响的，如何认定其效力？笔者认为，应当依据具体情形分别认定其效力。如果房地产建设单位的行为已构成虚假广告，则可能构成欺诈，买受人有权撤销合同，因该欺诈行为造成的损失，房地产建设单位应当予以赔偿。但如果是因为买受人自己的过错造成的，则显然不能由建设单位承担责任。例如，在实践中，很多开发商在宣传图片中已经明确注明“图片内容系宣传之用，不作为合同内容”。而在开发商的广告中虽有夸大之词，并无欺诈内容，则不应当要求开发商承担责任。
（二）关于商品房认购书
商品房认购书是指双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的，约定将来订立正式的房屋买卖合同的协议。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第19页。）实践中，建设单位在拿到商品房预售许可证之前，为了提前确定销售目标，往往与买受人订立商品房认购书。关于商品房认购书的效力，存在几种不同观点：
1.无法律效力说。此种观点认为，商品房认购书不具有任何法律效力。因为当事人没有作出订立商品房买卖合同的意思表示，也就不受法律保护。
2.预约合同说。此种观点认为，认购书在性质上属于预约合同，预约与将来要订立的本约不同。签订认购书应当据此订立本约，否则构成违约。（注：参见符启林：《商品房预售法律制度研究》，北京，中国政法大学出版社，2002，第94页。）
3.独立商品房买卖合同说。此种观点认为，商品房认购书表明双方已经就商品房的买卖达成了协议，如果不购买，则买受人构成违约。
笔者认为，对于认购书的效力，应当区分具体情况考虑。因为有些商品房认购书具体确定了房屋的位置、面积、价格、交付时间等内容，而有些只是概括地和购房人确定销售意向，因而对其性质不应一概而论。根据相关司法解释，可以将其区分为两种情形：
1.认定为预约合同的商品房认购书
所谓预约，是指当事人双方为将来订立本约而签订的合同。如果当事人双方就将来订立正式的商品房买卖合同进行了约定，且交付了相应定金，可以看做当事人之间存在有关商品房买卖的预约合同。2012年最高人民法院《买卖合同司法解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款承认了预约合同的效力。在商品房买卖中，如果双方当事人以认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等形式达成预约合同时，一方当事人未按预约合同的约定订立合同，构成违反预约的行为，应当承担损害赔偿等违约责任。预约本质上是一种合意，它虽然是为了订立本约而订立的，而且是在订立本约的过程中订立的，但一旦就预约达成合意，就要对当事人产生拘束力。该合同具有与本约相分离的效力。我国司法实践也承认，当事人签订认购书可形成预约合同，并受法律保护。例如，在“黄某等诉广西某某企业集团有限公司商品房预售合同纠纷案”（注：广西南宁市青秀区人民法院民事裁判书（2011）青民一初字第274号。）中，法院认为，原、被告所签订的《认购书》构成预约合同，原告应当按照《认购书》的约定，于支付定金之日起3日内与被告签订《商品房买卖合同》，并支付相应的购房款。
作为预约合同的商品房认购书，并不需要具备商品房买卖合同的主要条款，它应当包含未来订立商品房买卖合同的意思表示，并且所要订立的商品房买卖合同本身应当可以确定。商品房认购书也可以约定一定的条件或者期限，在该条件成就或者期限到来时合同才生效，在该条件成就前，认购书不具有约束力。
在当事人通过订立商品房认购书而订立预约合同时，虽表明双方当事人有义务签订商品房买卖合同，但并不一定签订合同，如果一方违反预约不签订商品房买卖合同，则应当依据预约合同承担违约责任，而不应当依据商品房买卖合同承担违约责任。如果在签订商品房认购书时，一方已经支付定金，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当适用定金罚则。（注：参见《商品房买卖司法解释》第4条。）但是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的（如因为规划变更而无法建造房屋），则预约合同效力终止，出卖人应当将定金返还买受人。
2.认定为商品房买卖合同的商品房认购书
商品房认购书也可能构成正式的商品房买卖合同。《商品房买卖司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据这一规定，如果符合如下条件，商品房认购书应当被认定为商品房买卖合同：
第一，认购书具备了商品房买卖合同的主要条款。一般来说，如果当事人双方在认购书中已经就房屋买卖的客体（如特定的房屋所在地以及面积）和房屋的价格进行了约定，可以认为认购书已经具备了合同的主要条款，此时应当作为商品房买卖合同来对待。例如，在“谢某丽诉深圳市水某花都房地产有限公司房屋买卖纠纷案”（注：广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2011）深宝法民三初字第363号。）中，法院认为，原告谢某丽与被告水某花都公司于2010年10月4日签订的《深圳市房地产认购书》，该认购书具备合同主要条款，构成合同，双方均应全面遵照履行。
第二，出卖人已经按照约定收取购房款。在建设单位已经收取购房款的情况下，表明买受人已经开始履行商品房买卖合同的主要义务，而出卖人也已经接受其履行。在此情形下，可以通过双方的实际履行行为，推定合同已经成立，因此，应当认定商品房认购书已经构成正式的商品房买卖合同。
商品房买卖合同主要包括如下内容（注：参见建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第16条。）：
（一）商品房的基本状况
商品房买卖合同的标的物是商品房，买受人购买商品房主要是为了满足一定的生产、生活需要，因此，商品房的基本情况对买受人而言具有重要意义。在商品房买卖合同中，当事人应当对房屋的坐落位置、面积等作出明确的约定，从而使商品房特定化。总体而言，商品房买卖合同应当载明以下信息：
1.房屋的具体位置。买卖合同的标的必须确定，对商品房买卖合同来说，必须确定商品房的具体位置（如房屋所处的地理位置，或一栋楼内房屋的门牌号等），即使在商品房预售的情形，也应当在商品房买卖合同中载明商品房的具体位置，以使商品房特定化。同时，房屋的具体位置对于购房人决定是否同建设单位订立合同，往往也具有重要意义，因此，商品房买卖合同应当写明房屋所处的具体位置。
2.商品房的面积以及相关设施的情况。商品房买卖合同中应当对商品房的具体范围、面积作出约定，商品房的面积和范围是商品房买卖合同的必要条款，其一方面使商品房特定化，另一方面也是为了确定买受人应当支付的价金数额。如果当事人没有在合同中具体确定房屋的面积和范围，则可以认定双方当事人没有就合同的主要条款达成合意，合同尚未成立。一旦当事人在合同中约定了商品房的面积，建设单位就不得随意进行变更。同时，为了满足买受人特定生产、生活的需要，当事人应当在合同中就供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的基本情况以及其权属作出约定。
需要指出的是，商品房买卖合同的标的物必须合法，具体包括如下几个方面：一是用于建造商品房的土地来源应当合法。商品房建设单位建造商品房时，应当依照法律规定的程序和方式取得相关城镇土地的建设用地使用权，并且已经足额支付了土地出让金。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例析解》，北京，法律出版社，2012，第9页。）二是商品房的建造应当经过政府的审批，取得建筑规划、施工许可等文件。因为按照我国法律的规定，必须完成报批手续、完成一定的投资额度并进行实际建设，才能够进行商品房的预售。此外，房屋建设必须按照相关的规划文件进行，未来建成的房屋必须要和规划一致，否则将作为违章建筑拆除。三是商品房不属于法定不得转让的情形。（注：《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”）商品房买卖合同的标的必须具有合法性，才能保障买受人权利的实现。
（二）房价款
房价款，也就是价金条款，它是商品房买卖合同的主要条款，如果当事人没有就房价款数额达成合意，合同不成立。由于房屋关系到个人基本居住权的实现，国家往往对房价实行一定的调控政策，因而，当事人在合同中约定的房价款必须符合国家的相关规定。在合同中，房价款的约定主要应当包括以下内容：一是房价款的确定方式及总价款。房价款通常是基于房屋面积确定的，当事人应当在合同中就房价款的确定方式以及总价款作出规定。但如果是购买整栋房屋，当事人也可以就整栋房屋约定总价款。二是房价款的支付方式。房价款的交付方式包括一次付清和分期付款，有现金支付方式，也有转账或者汇兑支付方式（注：参见金俭：《房地产法研究》，北京，科学出版社，2004，第177页。），当事人应当在合同中对房价款的支付方式作出约定。三是房价款的支付时间。如果采用分期付款的方式支付房价款的，当事人也应当在合同中就具体的付款方式、付款期限以及未按期支付的违约责任等作出约定。如果采用按揭付款的方式支付房价款，当事人应当在合同中约定首期付款的时间和办理按揭中所应承担的权利义务。
房价款的支付可能会受到情势变更的影响。所谓情势变更，是指合同成立以后，由于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，动摇了合同履行的基础，如果继续履行合同，对一方当事人有失公平，在此情况下，当事人一方有权请求变更或者解除合同。在商品房买卖合同履行中，时常发生情势变更的情形，例如，由于国家政策的变化，对商品房采取限购政策，导致已经签订的商品房买卖合同无法履行，当事人有权请求变更或者解除合同。依据《商品房买卖司法解释》第23条的规定，当事人约定以担保贷款的方式付款的，因一方原因致使未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，另一方当事人有权解除合同并请求承担违约责任；因不可归责于双方当事人的原因不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，任何一方当事人均可解除合同，出卖人应当将所收取的房价款及其利息或者本金等返还给买受人。此处“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，即属于情势变更的情形。例如，国家因为宏观调控收紧银根，使得合同双方未能订立贷款合同，从而严重影响商品房买卖合同的履行。近年来，为遏制房价过快增长的现象，国务院出台了一系列政策文件，以提高贷款门槛、限制购房条件甚至以停止贷款、暂停售房为核心内容。（注：例如，2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。2011年1月26日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。）在司法实践中，大多认为此种情形属于情势变更。（注：参见“张某某诉宋旭红服务买卖合同纠纷案”，北京市海淀区人民法院民事判决书（2010）海民初字第16419号。）
商品房买卖过程中价格的严重涨落是否属于情势变更，对此存在不同观点。罗马法确立了“短少逾半”规则，在价格涨落超过一半时，即可认为是显失公平。受此规则的影响，《法国民法典》第1674条则规定，出卖人因低价所受的损失超过不动产价金额的7/12时，达到利益关系严重失衡标准；《国际商事合同通则》第6.2.2条解释：履行费用或者价值如果能用金钱计算，应当达到或超过50%，即一方的给付要增加50%，或另一方的利益要减少50%以上，认为达到严重失衡标准。（注：参见邹艳珏：《不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用探析》，载《仲裁研究》，2010（2）。）在我国，有学者认为，若价格正常浮动，属商业风险；当价格涨落幅度超过平均利润，即被认为是难以预见的暴涨暴跌。（注：参见张庆东：《情势变更与商业风险的法律界定》，载《法学》，1994（8）。）
笔者认为，在商品房买卖合同中，不宜单纯根据价格涨落的幅度区分情势变更与商业风险。价格的涨落一般应当认定为商业风险，而不属于情势变更，原因主要在于：一方面，价格的波动常常具有一定的可预见性。（注：例如，在有的案例中，法院认为，部分房价、地价仍出现一些增长过快的势头，投机性购房仍较活跃，因此，当事人应当预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家放贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺，这种情形不属于情势变更，不能解除房屋买卖合同。参见最高人民法院中国应用法学研究所：《人民法院案例选》（第2辑），北京，人民法院出版社，2011，第128页。）商业活动是由无数的交易构成的，而交易都要受到供求关系等的支配，因此，供求变化、价格涨落等是商业活动必然面临的风险。在房地产市场中，交易当事人应当预见到价格的波动，因此，应当将价格的波动归入商业风险中。另一方面，情势变更应当根据多个因素综合判断，如需要考虑国家政策的变化、供求关系的变化以及国际市场的影响等，而不能单独依据价格因素进行判断。房产价格波动只是结果，还应当具体分析引起价格波动的原因。在特殊情形下，如果价格的变动确实符合情势变更的要件，则应当认定为情势变更。例如，房产价格因为国家宏观调控政策的变化而出现大的波动，则应当将其认定为情势变更的范畴。
（三）房屋交付使用条件及日期
商品房买卖合同中，买受人同建设单位订立合同的目的在于满足其生产、生活需要，因此，房屋具体交付时间对买受人具有重要意义，如果建设单位不按期交付房屋，可能构成根本违约。通常，房屋必须在竣工验收后交付，但具体的交付日期应当由当事人约定。当事人可以在合同中特别约定房屋交付的条件或者约定以一定期限的到来作为交付房屋的条件，如当事人可以约定以买受人支付一定数额的购房款作为建设单位交付房屋的条件。
（四）办理房屋所有权变更登记的时间
依据《物权法》的规定，房屋所有权的移转以办理变更登记为条件，因此，当事人应当约定办理房屋所有权变更登记的具体时间。由于商品房买卖以移转所有权为目的，因而，建设单位为买受人办理房屋所有权变更登记是其负担的主要合同义务。
（五）争议处理方式及违约责任
当事人可能在合同履行过程中发生一些争议，尤其是在商品房预售合同中，由于合同订立时标的房屋尚不存在，在合同履行过程中就可能发生一些争议，为便利纠纷的及时解决，当事人可以在合同中约定纠纷的解决方式，如面积误差的处理方式等。同时，当事人还可以在合同中约定违约责任，如就违约责任的承担方式、违约金数额等作出约定。
依据《城市房地产管理法》第44条，商品房预售必须具备预售许可证明。《商品房买卖司法解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此可见，该司法解释认为，法律关于商品房预售许可的规定属于效力性强制性规范，法律作出此种规定是为了维护消费者权益、保护交易安全和秩序。据此，违反该解释关于商品房预售许可的规定将导致商品房预售合同无效。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第26页。）但该司法解释也认可事后取得商品房预售许可证明可以补正合同的效力，这主要是为了鼓励交易，且在买受人需要购买房屋的情况下，允许建设单位事后补办，也有利于保护买受人的利益。
不过，《商品房买卖司法解释》第2条规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，其订立的商品房预售合同无效，这一规定的合理性是值得商榷的。笔者认为，此时所签订的商品房买卖合同并不应当然无效，主要原因在于：第一，从体系解释来看，《城市房地产管理法》第45条只是要求取得预售许可证明，但并未规定未取得该证明时合同的效力如何，所以，《商品房买卖司法解释》关于此种合同无效的规定，并不完全符合《城市房地产管理法》的精神。第二，从该规范的性质来看，该规范虽然属于强制性规范，但应当属于管理性规范而非效力性规范，出卖人违反该规定，应当受到行政处罚，而并不能导致商品房买卖合同无效。第三，从目的解释来看。预售商品房许可设立的目的是保护购房人的利益，在建设单位未取得预售许可的情况下同买受人订立商品房买卖合同，如果一概认定此类合同无效，不利于保护买受人，而允许购房人主张违约责任，更有利于保护购房人的利益，制裁商品房预售人的违约行为。尤其在房屋价格上涨的情况下，如果出卖人故意不办理房屋预售许可，简单地宣告合同无效，将不利于买受人利益的保护，还会纵容商业不诚信行为。
与预售许可相关的是，预售登记备案手续对商品房买卖合同效力的影响问题。《商品房买卖司法解释》第6条第1款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。依据该规定，未办理预售许可并不能导致商品房买卖合同无效，原因主要在于：一方面，要求当事人进行登记备案的规定并不是效力性的规范，而只是管理性的规范。因为备案是政府管理的手段，目的是便于政府对房地产市场进行管理调控，不能将其作为效力性规范对待。当事人未办理房屋预售登记备案手续的，并不当然导致商品房买卖合同无效。另一方面，如果将房屋预售登记备案作为合同生效要件，可能对买受人产生不利影响，因为建设单位可能故意拖延办理商品房预售登记备案手续，如果一概认定合同无效，有可能诱导商业不诚信行为。但是，依据该司法解释第6条第2款的规定，如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定。因此，如果当事人在合同中明确约定以登记备案作为合同生效的条件，该约定并不违反我国法律和行政法规的强制性规定，因此，应当认定为附条件的法律行为。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第76页。）