下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
（一）按照约定交付房屋
按照合同的约定交付房屋，是出卖人的主要合同义务。在商品房交易实践中，经常发生出卖人延期交房、面积缩水、质量不合格等问题，因此，在法律上明确出卖人交付房屋义务的内容具有重要意义。该项义务主要包括如下内容：
第一，出卖人应当按照合同约定移转房屋的占有。《商品房买卖司法解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这里所说的“转移占有”，包括现实交付和观念交付。现实交付是指出卖人将房屋的占有、使用等实际控制权现实地转移给买受人。实践中一般是指出卖人将房屋的钥匙交付给买受人。（注：参见韩延斌：《〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，载《法律适用》，2003（6）。）在房地产交易实践中，通常将此种现实交付的行为称为“交钥匙”（注：吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第11页。）。除了现实交付外，还包括观念交付，包括指示交付、简易交付、占有改定。这些交付方式在商品房买卖中同样存在。例如，在买受人原已承租标的房屋的情况下，该房屋的交付可以以简易交付的形式进行，当事人之间的买卖合同一旦生效，房屋所有权则发生移转，房屋视为已经交付。
第二，出卖人应当按照合同约定的时间交付。商品房买卖合同生效后，出卖人应当按照合同约定的时间将房屋交付给买受人。而在商品房预售合同中，合同生效时，房屋通常尚未建成，房屋能否按期竣工并验收合格存在许多不确定因素。如果房屋无法按时交付，将可能给买受人造成损失。因此，在出卖人逾期交付房屋的情况下，买受人有权请求损害赔偿。一般来说，如果当事人在合同中就违约金条款作出约定时，一旦出卖人逾期交付房屋，原则上应当按照当事人的约定确定出卖人的违约责任。如果当事人未约定违约责任条款的，则应当根据《商品房买卖司法解释》第17条所规定的逾期交房的具体赔偿计算标准进行确定，即“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因为在迟延交付的情况下，买受人为了满足其基本的生产、生活需要，可能需要租赁同地段的同类房屋，以替代作为商品房买卖合同标的物的房屋来进行占有和使用，所以，可以以同地段同类房屋的租金标准确定出卖人因迟延交付而应承担的损害赔偿责任。（注：参见最高人民法院民事审判第一审判庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第230页。）
第三，出卖人应当按照合同约定的面积交付。关于商品房面积的计算方法，如果当事人有明确约定的，应当按照当事人约定的测算方法计算。当事人没有作出约定的，如果相关地方性规范文件有具体规定的，可以参照该相关规定测算。当事人之间既没有作出约定，也没有相关地方性规范文件的，则应参考相关交易惯例加以测算。如果商品房买卖中实际交付的面积和约定面积存在差异，则出卖人的行为构成瑕疵给付，出卖人应当承担违约责任。（注：参见黄茂荣：《买卖法》，北京，中国政法大学出版社，2002，第384~385页。）《商品房买卖司法解释》第14条对面积误差的不同情形规定了不同的法律效果，如果出卖人交付房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%），对于面积误差的部分，应当按照合同约定的价格结算。而如果出卖人交付房屋面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息。当然，买受人也可以不行使解除合同的权利，而要求出卖人继续履行合同。（注：参见最高人民法院民事审判第一审判庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第183页。）
第四，出卖人应当按照合同约定的地点交付。如果当事人未对交付地点进行约定的，依据《合同法》第141条，买卖合同的当事人也应当在不动产所在地进行交付。从体系解释来看，《合同法》第62条规定，履行地点不明确，如果当事人交付不动产的，在不动产所在地履行。而《合同法》第141条对此并未作出明确规定，据此可以认为，如果特别法未作规定的，则应当适用总则的规定。因此，不动产的交付地点为不动产所在地。需要指出的是，不动产所在地和登记所在地通常是一致的，但也可能不一致。当二者不一致时，依据《合同法》第62条的规定，应以不动产所在地作为合同的履行地。
（二）办理登记并转移房屋所有权
买受人订立商品房买卖合同的目的即在于取得房屋所有权，因此，及时办理登记，并向买受人移转房屋所有权是出卖人的主合同义务。因为商品房以登记作为其物权变动要件，如果出卖人只是交付而没有办理产权登记，买受人则不能取得所有权，因此，出卖人并未完全履行其合同义务。（注：参见北京市高级人民法院编：《房地产新型疑难案例判解》，北京，法律出版社，2006，第172页。）需要强调的是，办理转移登记并非商品房买卖合同的生效要件，而是商品房买卖合同生效后，出卖人应当履行的合同义务，属于合同履行的范畴。任何一方不履行合同义务，都应当承担违约责任。（注：参见赵珊：《房屋买卖中的法律问题研究》，载《商业文化》（学术版），2009（10）。）因此，在房屋交付之后，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋登记，并因而无法取得房屋所有权的，买受人有权要求出卖人继续履行，并有权请求其承担其他违约责任。（注：参见王丽华、邢立明：《论房屋买卖合同中的产权转移登记》，载《当代法学》，1999（4）。）
在出卖人未及时办理变更登记的情况下，买受人有权请求出卖人为其办理相应的变更登记手续。如果出卖人拒不配合或者由于出卖人的原因导致无法办理变更登记的，则买受人有权请求其承担违约责任。依据《商品房买卖司法解释》第19条的规定，在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因为出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同并请求出卖人赔偿损失。
买受人有义务协助出卖人办理变更登记手续，例如，买受人应当提供自己的相关信息，以协助出卖人办理变更登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第33条将出卖人的义务界定为协助买受人办理登记的义务，并规定买受人负有办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。（注：《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”）笔者认为，该规定将办理变更登记作为买受人的一项义务，值得商榷。因为请求变更登记并不是买受人的一项义务，而是其权利，买受人负有协助的义务，但并不负有办理产权变更登记的义务，即便买受人因各种原因不及时办理登记，出卖人也不能强制买受人必须办理。因买受人不愿协助导致出卖人无法履行转移登记义务的，表明其暂时不愿将所有权转移到自己名下，并不能据此认为其放弃了该房屋所有权。相反，在法律上，出卖人负有为买受人办理变更登记的义务，如果出卖人未履行义务，买受人有权请求其履行。
（三）担保房屋质量合格义务
担保房屋质量合格，是物的瑕疵担保义务的一种类型。所谓物的瑕疵担保义务，是指出卖人应当负有担保其出卖的标的物符合法律规定和合同约定的质量要求的义务。商品房买卖合同中，出卖人不仅需要向买受人交付房屋、移转房屋所有权，还应当保证其交付的房屋符合合同约定和法律规定的质量要求，以保障合同目的的实现，因此，出卖人负有物的瑕疵担保义务。（注：参见王林辉：《商品房买卖合同纠纷若干问题探析（下）》，载《仲裁研究》，2010（2）。）此种义务具体包括：一是出卖人应当按照合同约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的房屋不符合当事人的约定标准，不符合出卖人单方作出的质量允诺、质量说明等，都属于物的瑕疵。二是符合国家有关法律法规规定的质量标准。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第168页。）如果法律法规关于房屋质量的规定是强制性的，当事人不得约定排除；而如果法律法规的规定属于任意性的，则只有在当事人没有约定时，才应适用国家有关法律法规规定的质量标准。三是如果当事人约定房屋用于特殊用途的，出卖人交付的房屋还应当满足该特定需求。如果合同约定以样板房的质量标准交付房屋，此种情形属于凭样品买卖。如果出卖人对实际交付的房屋的质量与样板房不一致作出特别说明的，则交付的房屋应当符合该实际说明的质量要求。（注：《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”）如果出卖人未对实际交付的商品房质量、设备以及装修等情况作出特别说明，则出卖人交付的房屋应当与样板房一致，否则即构成瑕疵。如果出卖人所设置的样板房存在隐蔽质量瑕疵的，即使其交付的房屋与样板房质量一致，仍不能完全免除其物的瑕疵担保责任，此时，应当按照商品房的一般标准来确定所交付房屋的质量。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第32页。）
需要讨论的是，建设单位的瑕疵担保义务与竣工验收合格之间的关系。依据我国法律规定，房屋已经完工的，应当进行质量验收。竣工验收之后，出卖人应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，北京，法律出版社，2012，第32页。）虽然通常情况下，完成竣工验收意味着相关机构已经对建筑工程质量达标情况进行了检查、验收，但考虑到竣工验收本身是由建设单位组织完成，相关政府部门并不对竣工验收报告进行实质审查，而且绝大多数房屋功能和质量问题，需要在交付使用一段时间后才能发现。因此，竣工验收合格只是建设单位按照相关规定交付商品房的必要条件，并不意味着标的物必然合格。如果买受人能够证明房屋质量不符合约定或法定质量标准的，出卖人仍应当承担违约责任，而不能仅以建筑物已经过验收作为抗辩。
（四）房屋权利瑕疵担保义务
房屋权利瑕疵担保义务，是指出卖人应当确保买受人能够依法取得标的房屋的所有权。这就是说，出卖人有义务担保买受人取得完整的房屋所有权，避免因第三人的追夺而使其无法取得权利。（注：参见史尚宽：《债法各论》，北京，中国政法大学出版社，2000，第12~13页。）所谓权利瑕疵，是指“所给付之权利，带有依契约之约定，不应带有之负担”（注：黄茂荣：《买卖法》，北京，中国政法大学出版社，2002，第172页。）。权利瑕疵担保义务是商品房出卖人的一项重要义务，如果出卖人不履行此种义务，将可能导致买受人的合同权利无法实现。在此意义上，出卖人负担权利瑕疵担保义务是其主给付义务的应有之义。《城市房地产管理法》第38条、《城市房地产转让管理规定》第6条规定了出卖人不得转让房地产的几种情形，这就确立了出卖人的权利瑕疵担保义务，具体包括以下内容：
第一，应当保证买受人能够依法取得所售房屋的所有权。据此，建设单位必须合法建造，才能取得所建造房屋的所有权，并保证买受人取得所有权。因此，自工程建造伊始，建设单位就应当取得建设用地使用权，并办理相关的批准、备案手续。例如，依据《城市房地产管理法》第45条第1款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”只有在满足上述条件时，建设单位才能取得房屋的所有权，也才有可能将其所有权移转给买受人。
第二，出卖房屋的产权不存在争议。所谓产权不存在争议，是指商品房买卖合同的标的不存在产权纠纷。依据《城市房地产管理法》第38条的规定，“权属有争议”的房地产不得转让。因为建设单位只有将产权不存在争议的房屋转移给买受人，才能保证合同的顺利履行，保障买受人合同目的的实现。实践中，虽然房地产开发企业出售的房屋大多有明确的权属登记，极少发生权属争议问题，但也存在数人合作开发房地产而将产权登记在一人名下的情况。在此情形下，如果登记权利人擅自将房屋转让给第三人，构成无权处分，受让人取得的房屋所有权也可能受到他人的追夺。
对于出卖权属存在争议的房产是否导致合同无效，存在不同的观点。笔者认为，发生权属争议后，不应影响合同的效力，其原因在于：一方面，权属争议大多是发生在出卖人和第三人之间的，买受人对此往往并不知情，其基于对房地产登记簿所登记内容的信赖而进行交易，属于善意第三人，应当受到法律保护。另一方面，即便就权属提出争议的当事人就该房屋办理了查封或者异议登记等手续，也只是限制了标的物的处分权，导致房屋不能办理所有权转移登记，而不应影响买卖合同的效力。（注：参见张慧静：《“权属有争议的房产不得转让”的法律缺陷》，载《中国房地产》，2010（7）。）《物权法》第15条规定，“未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，即使因为房屋权属存在争议，导致买受人无法取得房屋所有权，商品房买卖合同仍有效，但因为标的房屋产权争议而使得买受人无法取得所有权时，买受人可以依据有效的买卖合同要求出卖人承担违约责任，这也有利于保护善意买受人的合法权益。还应当指出，如果因该房产被查封等而导致买受人无法取得标的房屋的所有权时，属于合同履行的问题，其与权利瑕疵担保存在一定区别，因为权利瑕疵担保一般是指房屋所有权已经发生移转而受到第三人追夺的情形，但标的物因权属存在争议而无法移转所有权，则属于合同履行问题。
第三，所售房屋上不存在影响买受人取得所有权的其他权利负担。即在商品房买卖合同中，标的房屋可能存在多种权利负担，只有存在影响买受人取得房屋所有权的权利负担时，出卖人才有可能承担权利瑕疵担保责任。例如，在房屋之上存在租赁权，该权利的存在虽然会在一定程度上影响买受人的利益，但并不影响房屋所有权的移转。从实践来看，影响所有权移转的权利负担主要体现为所售房屋之上已经设定了抵押。例如，出卖人在出售房屋前已经在该房屋上设置了抵押权，则可能影响买受人取得房屋所有权。因为买受人受让了已经设立了抵押的房屋，其取得房屋所有权可能因抵押权的实现而受到追夺，此时，出卖人应当承担权利瑕疵担保责任。
依据《合同法》第151条的规定，如果买受人在订立合同时知道或应当知道标的物存在权利瑕疵的，出卖人不承担权利瑕疵担保义务。法律作出此种规定的原因主要在于，买受人在订立合同时就知道或者应当知道权利瑕疵，但其仍然订立合同，意味着其自愿承受第三人对标的物享有权利的风险。如果标的物被第三人追夺，则其应当自己承担相应的损失，而不能向出卖人主张违约责任。关于买受人知道或应当知道，还有如下问题有待厘清：一是“知道”的时间限于合同订立时，即在订立合同时或者订立合同之前，买受人就已经知道或者应当知道这些情况。但如果买受人在合同订立之后、接受标的物时才知悉存在权利瑕疵的，则意味着买受人并不存在过错，也不应要求其承担风险。二是如何认定“知道”或“应当知道”。这里所说的“知道”是指买受人明知，而“应当知道”是指按照一个一般人的通常理解，其在订立合同时理应从相关情形了解到标的物存在相关的权利瑕疵。出卖人不承担权利瑕疵担保义务，就意味着买受人无权就其不能取得标的物的完整所有权而请求出卖人承担违约责任。
（五）保修义务
所谓保修义务，是指在保修期间内，如果房屋出现保修范围的质量问题，商品房出卖人（通常是房地产开发企业）应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。保修义务虽是由法律明确规定的，但具体的保修范围、保修期限、保修责任等内容，应当由当事人在合同中作出约定。（注：参见《商品房销售管理办法》第33条。）由于保修义务是法定的强制性义务，因而，当事人可以约定更高标准的保修义务，但约定的保修义务标准不能低于法定的标准。在建设单位以单方允诺的方式对买受人承担了更高保修义务的情况下，其不得以该义务超出了施工企业对其承担的义务范围为由来对抗买受人。当然，在房屋出现质量问题时，买受人也可以自行修理，但修理费用应当由出卖人承担。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京，人民法院出版社，2003，第170页。）
（六）附随义务
所谓附随义务，是指按照诚实信用原则，商品房买卖合同的出卖人应根据合同的性质、目的和交易习惯履行告知、说明、协助、保密等义务。具体来说：一是告知义务。例如，依据《商品房销售管理办法》第24条的规定，房地产开发企业（通常为商品房出卖人）应当按照批准的规划建设房屋，如果相关建设规划发生变更，导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向等发生变化的，房地产建设单位应当在规划变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人可以选择解除合同，此时，出卖人无须承担违约责任。二是说明义务。商品房买卖合同大多采用格式条款，虽然大部分条款由政府制定，但建设单位也会增加部分条款，尤其是商品房出卖人应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并应买受人要求就其相关内容作出说明。三是协助义务。在房屋销售前应当提前通知买受人，为买受人接收房屋留出合理的时间，协助买受人办理物业服务相关事项。四是保密义务。建设单位对在交易过程中了解到买受人的一些个人信息，应当严格保密，不得擅自泄露与非法倒卖。
（一）按期支付价款的义务
因为商品房买卖合同是双务合同，故支付价款是买受人的基本义务或主给付义务，买受人取得标的物所有权就必须支付相应的价款。在当事人之间无特别约定或法律未作特殊规定的情况下，买受人应当在出卖人交付标的物的同时交付价金。支付价款的义务包括如下内容：
第一，按照约定的数额支付价款。在房屋买卖合同中，通常都要明确约定房屋的价款。房屋价款通常依据房屋的面积计算，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。但由于实际交付的房屋面积可能与约定面积存在一定的误差，所以在房屋价款支付后，双方当事人可能需要进行一定的结算。（注：参见陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京，法律出版社，2003，第225页。）
第二，按照约定的方式支付价款。约定支付方式的内容包括一次缴清还是分期付款；邮汇、电汇还是现金以及亲自支付或由他人代理支付等。（注：参见金俭：《中国住宅法研究》，北京，法律出版社，2004，第167页。）如果合同约定了支付方式，商品房的买受人就必须按照合同约定的方式支付价款。例如，合同约定一次性支付的，就不能分期支付。但一般来说，如果合同没有约定分期支付，应当推定为一次性支付。
第三，按照约定的时间支付价款。在商品房买卖合同中，双方当事人一般会明确约定房屋价款的支付进度，例如，首期支付的时间以及分期支付的具体时间。一旦作出约定，买受人应当按照约定的支付进度表支付价款。在未约定价款支付时间时，依据《合同法》第161条的规定，应按照如下两个规则确定：一是依据《合同法》第61条的规定来确定履行时间。这就是说，首先由当事人对价款的支付时间进行协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二是买受人应当在商品房出卖人交付房屋时支付房屋价款，按照同时履行的原则，在出卖人交货的时候，买受人就应当支付价款，这也是公平原则的体现，因此，在当事人就价款支付时间约定不明时，依据同时履行原则，买受人应当在商品房出卖人交付房屋时支付房屋价款。（注：参见邓基联主编：《房屋买卖合同纠纷》，北京，法律出版社，2010，第61页。）
需要指出的是，如果买受人愿意提前支付价款，且并未给出卖人造成损害的，出卖人依诚信原则不能拒绝。因为提前支付价款对出卖人是有利的，出卖人不需要支付保存价款的费用，也不会给其带来额外的负担。但是，如果提前付款给出卖人增加了费用，该费用应当由买受人承担。
（二）及时受领房屋的义务
《商品房买卖司法解释》第11条第2款规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，买受人负有及时受领房屋的义务。所谓受领，是指取得对标的物的占有。关于买卖合同中买受人是否负有受领标的物的义务，学说上存在不同看法。一种观点认为，受领标的物是买受人的权利，而不是买受人的义务。另一种观点认为，买受人有义务及时受领标的物。在我国台湾地区，学界通说认为，受领是债权人的一项义务，但并非主给付义务，而是从给付义务。受领义务不同于财产权的移转义务以及价金支付义务，其在性质上并非买卖合同的要素，也无法决定买卖合同的性质。（注：参见黄立：《民法债编各论》（上），北京，中国政法大学出版社，2003，第96页。）笔者赞成后一种观点，受领标的物是买受人所负担的一项义务。因为一方面，出卖人在提出交付货物的请求之后，如果买受人不及时受领，出卖人的义务将无法履行，这既会增加出卖人保管标的物等费用的支出，增加出卖人的负担，也不利于标的物的有效利用，会导致社会财富的浪费。另一方面，现代合同法强调双方的协力，明确买受人负有此种义务，就使买受人负有协作的义务，从而保障交易的正常进行。还应当看到，从比较法上来看，现在也普遍承认买受人负有受领标的物的义务，此种义务在性质上属于买受人的从给付义务，违反该义务一般不构成根本违约，出卖人不得据此解除合同，但出卖人可以通过提存来消灭债务，由此造成的后果（包括风险负担、提存费用、相关税费等）都应当由买受人负担。（注：参见金俭：《中国住宅法研究》，北京，法律出版社，2004，第173页。）当然，如果买受人基于正当理由而拒绝受领房屋的，如出卖人交付的房屋质量不合格，存在严重危及人身安全的隐患，则买受人有权拒绝受领房屋。经验收合格的房屋，除非房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题而严重影响居住使用的，否则买受人一般不能拒收房屋。（注：参见周峰、李兴：《商品房买卖合同纠纷中开发商的几类违约责任认定》，载《法律适用》，2010（11）。）
（三）及时检查房屋的义务
所谓及时检查房屋，是指买受人在接收房屋时，应当及时作出检查，查验房屋是否符合合同约定的条件和质量标准，如检查房屋是否与合同约定的面积、朝向、外观等相符，如果房屋存在质量瑕疵，买受人应当及时提出。从性质上看，及时检查义务属于不真正义务，因为即使买受人不履行此种义务，也无须承担违约责任，只是将使买受人承担相应的不利后果。例如，对于房屋的表面瑕疵，买受人负有及时检查的义务，否则，买受人可能无法获得要求出卖人及时维修或赔偿损害的证据。但如果当事人在合同中约定了保修义务的，即便买受人没有及时对房屋进行检查，建设单位也应当负担及时维修的义务。此外，对于隐蔽瑕疵，由于买受人即便及时进行检查通常也无法发现，而需要使用、居住一段时间才能发现该瑕疵。因而，对于隐蔽瑕疵，无论买受人是否及时对房屋进行了检查，商品房的出卖人都应当负担瑕疵担保义务。
（四）附随义务
除前述义务之外，买受人还负有依据诚信原则所产生的协作、保密、保管等附随义务。附随义务通常并非由法律明确规定，而是随着合同关系的发展根据具体的情形确定的。例如，在出卖人交付标的物不合格的情况下，买受人仍然应当妥善保管标的物，以防止损失的扩大。（注：参见郑玉波：《民法债编各论》（上册），台北，三民书局，1986，第49页。）又如，在不动产买卖中，当出卖人通知买受人一同前去办理过户登记时，买受人无正当理由不得拒绝此种协助办理的要求。尤其需要指出，在房屋买卖关系中，为保障过户登记的顺利办理，买受人应当负有协助办理有关证件和手续的义务。（注：参见王林辉：《商品房买卖合同纠纷若干问题探析（下）》，载《仲裁研究》，2010（2）。）例如，在办理房屋登记手续时，应当提供自己的身份证、户口本等相关证明材料；并且，买受人对于在交易中所知悉的商业秘密等，应当负有保密的义务。还有学者认为，买受人还负有交纳有关房地产税费的义务。（注：参见符启林：《商品房预售法律制度研究》，北京，中国政法大学出版社，2002，第65~66页。）从该义务的本质来看，该义务是依附于房产本身，而非由房屋买卖合同产生的，因此不应将其作为商品房买卖合同中买受人的合同义务。